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格式条款&补充条款不一致应以补充约定为准

房地产时报

　　李律师：2001 年1月10日，我与开发商签了一份商品房预售合同，购买商品房一套，房屋总价款为90万元。合同中的格式条款约定，开发商于2001 年3月1日前交房，交房条件为取得房地产权证即大产证。同时，开发商又在补充条款中用印刷体写明以取得新建住宅交付使用许可证为交房标准。当时我对开发商比较信任，便没有多加考虑。2001 年2月15日，开发商通知我已于2001 年2月10日取得住宅交付使用许可证，让我去办理交房手续，但开发商直至2002 年2月25日才取得大产证。我认为，合同已明确约定开发商取得大产证是交房条件，但开发商直至2002 年2月25日才取得大产证，应当属于延迟交房，需承担责任。不知我的看法是否准确？

　　市民陈先生

　　陈先生：你的看法不准确。按照有关法律规定，格式条款和补充条款的约定不一致时，应以当事人另行约定的补充条款为准。

　　从来信反映的情况看，你与开发商虽然在预售合同中约定交付条件为取得大产证，但补充条款又约定房屋的交付以开发商取得新建住宅交付使用许可证为准。

　　如此一来，你与开发商对房屋的交付条件已经作了变更，应以补充条款为准。现开发商已在合同约定的交房日期之前取得了新建住宅交付使用许可证，并与你办理了房屋交接手续，就不存在违约情况了。

　　目前，购房者与开发商签订的商品房预售合同，一般均采用市房地局和市工商局共同制定的示范文本。该示范文本对购房者和开发商的权利义务约定较为全面，在规范房地产交易行为及维护购房人权益方面起到很大的作用。由于示范文本并不具有强制适用性，所以不少开发商多会对示范文本中的有关条款进行修改和补充，购房者签合同时应多加注意。

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