北京市消费者协会法律与投诉事务部郎丹柯主任
主持人 ：各位网友大家好，今天是我们购房者俱乐部系列讲座的第7讲，今天我们有幸请到北京市消费者协会法律与事务部郎主任谈一谈。
郎主任 ：广大网友，大家好，很高兴到新浪聊天室来和大家就商品房销售方面进行研讨。
主持人 ：目前消费者投诉中，房地产投诉占什么样的比例？
郎主任 ：目前来讲，从房地产投诉的数量两讲，并不是比较高的，去年北京市消费者协会一共受理了一万五千件投诉，商品房投诉去年是一千三百一十七件，但是数额巨大，每套房子动辄几十万、上百万，第二个，在整个北京市的房地产市场上，去年是317件，今年上半年就已经达到了267件，增长速度是很快的，如果说出现了消费者侵权的事件发生，对消费者的危害是很大的，所以这是我们目前的重点问题。
主持人 ：目前哪些是当前最为突出的商品房纠纷呢？
郎主任 ：有几个方面，第一方面，就是广告方面，很多开发商在销售之初，一些宣传广告，有一些向消费者承诺的事项，在消费者入住之后，发现这些承诺的东西都没有兑现，这是侵害消费者权益的一个方面。
第二点是产品质量问题，这是老生常谈了，而且这个问题从96年、97年开始谈到现在，很大程度上来讲，商品房跟一般的东西不一样，一是数额大，第二，究竟什么是问题，结构的质量问题，或者是一些辅助的质量问题，屡修不好，应该给消费者什么样的赔偿，缺乏法律依据，也困惑着消费者。
第三是产权问题，大家知道，没有产权的房子是不能买的，但是实际上在郊区县仍然有村民改建房，村委会的土地上建立的房屋，以商品房的形式销售，拿不到国家认可的产权。
第四方面，我们在消费者购房合同当中，开发商往往以一种格式合同，这种格式合同，目前国家有一个规范性的示范文本，向社会推出的，但是作为开发商往往对这个示范文本的条款加以限定，剥夺了消费者的选择权，侵犯了消费者的权益。再一个是定金问题。
最后一个方面，消费者入住之后的物业问题，主要是刚才说的这几个方面。
主持人 ：从我们昨天挂出预告以来，网友已经问了很多问题了，下面请郎主任一一回答。
网友：我已经交了定金，并同时签订了合同，约定了定金的问题，请问我不想买这套房子了，定金能拿回来吗？不平等条约受法律保护吗？
郎主任 ：目前来讲，我们国家按照建设部商品房销售管理办法里明确规定，没有销售的商品房，不允许受预付性质的款项的，有销售资质的商品房，允许收定金，但是法规中明确规定，如果说双方不能签订商品房买卖合同的，预付性质的款项要退还给消费者，但是双方另有约定的除外。在这里，我也提醒消费者，在定金的问题上，一定要和对方协商好，到底是怎样的定金，目前的定金存在两种，一种是给你保留房号，保留七天，你来，我把这个钱退给你，签定合同，第二个，你已经决定买这个房子，这个钱就要定这个房，没有退房的意义。这两块是有区别的，第一个是为了保证合同的履行，我保留这个房号，交付的费用，但是实际上没有签正式的合同，可能因为合同的条款达不成一致的意见，我仍然不购买，你仍然退给我。但是还有一种，你已经确定就要买这个房，定金的性质就变了，就变成了预付款，是为了保证合同的履行，就已经形成了一个合同，这时候这笔费用是无权利要求退还的。
网友：如果说收房的时候对测绘面积有疑问，我该找哪家测绘单位复测是合法的？复测的时候我有权要求开发商提供相应的资料吗？如果开发商拒绝提供该怎么办？
郎主任 ：作为消费者来讲，你拿到消费面积的时候，应该是两块，第一块是开发商给你一个暂测面积，第二块要求开发商给你提供有关的检测部门出具的测绘面积，你对检测部门的检测也疑义，各个区有测绘大队，市一级也有测绘大队，你就要向他的上一级机关提请复测，这时候不用开发商同意，复测的时候，不对的话，有权要求补偿或者一系列的要求，这时候可以跟开发商协商。很多开发商都说，测绘不是我的原因，都是测绘拒测绘的，但是测绘实际上是对整栋楼测绘，或者由开发商提供的图纸测绘，如果提供的图纸有问题的话，也是有问题的。
网友：我最近看中一套房子，签订预售合同的时候，房产商增加了不少不公平的条约，比如说买房违约时需要按照房产商的实际损失加5%总房价进行赔偿，房产商违约时只退回买房人的房款，加利息和5%的罚款，我提出异议时，房产商说这是公司定的，不得做任何修改，这种问题怎么办？
郎主任 ：这个问题是我们经常碰到的问题，有时候开发商在他的合同中谈到了一些不平等的条款。
我们从法律上来讲，第一，按照我国民法的基本原则，作为经营者和消费者之间签订的合同应该本着公平的原则，这个不公平的条款是违反法律法规，按照中华人民共和国消费者权益保护法规定，格式合同对侵犯消费者合法权益的合同是无效的。第三点，按照中华人民共和国合同法中明确规定，格式合同在加大自己的权益，同时加大对方的义务，这种条款是无效的。刚才消费者提到的，实际上这种条款本身是没有任何法律效益的，签订之后，本身是与法律有违背的，是无效的。还有一点，是双方当事人认可的前提下，在法律上来讲仍然能够存在，但是有一个问题，很多房地产商都在说，你可以不买我的房子，但是消费者本身来讲，可能也有一些消费心理的不正常，实际上从商品的交易社会，应该是供货方向需求方靠拢，而由于目前社会上一些导向或者是一些消费者不正常的心理，导致消费者认为目前的房子很少，我应该急于购买，实际上并不是。
现在来讲，北京市已经注册的房地产公司上千家，今年有项目的，要建房的在五百家左右，你想想五百家将要建出多少个房屋。这时候我奉劝大家一句，不要急于买这个房，实际上房子是有的，但是是他等着你，而不是你来追求他。
网友：这周六要签合同，关于补充协议请教一下，假如开发商违约，违约金定多少合适？比如说合同一年内办理产权证，到时候办不了，已经装修完，也已经入住，我不会选择退房，选择开发商支付违约金给我，多少合适？还有煤气，国家规定入住达到70%通气，我和开发商定一年的期限，但是他不跟我定，说是物业的事，这合理吗？还有车库的问题，只租不卖，这合理吗？
郎主任 ：作为消费者来讲，开发商答应的条款，可以写入合同，没有写入合同的条款，第一个，它本身根本不能承诺，开发商不应该把不写入合同的条款作为他的一种承诺，看是不是符合要约的性质，如果不符合，打个比方，开发商说有一块绿地，但是又没有明确地给你在广告上或者是合同中标出，这时候，消费者你应该有很清醒的消费心理，这块绿地是不存在的，你要考虑，没有绿地的前提下，这个房子还买不买，作为消费心理要这样考虑。开发商来讲，定理合同，具体违约金的百分比没有明确的规定，对等就可以。你给我约定的5%，同样对开发商的违约也是5%，只要是对等就是允许的。
再有一个，煤气的问题，包括车库的问题，实际上来讲，这不是物业的问题，因为我购买这个房屋，它是一个整体，从一个商品上讲，我购买它，你要符合我的合同标准，合同标准是什么？最基本的标准就是我能够入住之后就可以使用，没有煤气，没有一些水电，一些基本的情况没有符合的情况下，是不应该让消费者入住的。
主持人 ：如果这位消费者要和开发商定一个煤气通气的时间表？
郎主任 ：这是应该的，开发商应该在水电气通了之后再让消费者入住，现在没有通，可能是天然气公司的原因，天然气公司和消费者没有什么关系，是和开发商的关系，不能把危险转嫁到我身上，预定的时间没有跟我通气，作为经营者应该先向消费者赔偿，然后再向给你造成损失的那一方追偿。
主持人 ：如果70%的入住率没达到，楼盘卖得不好呢？
郎主任 ：这一块开发商应该对消费者进行经济补偿。
网友：我买了三居室，装修的时候发现没有办法装电话，与开发商说没有结果，我付出了三个月的房租。
郎主任 ：电话并不是目前里讲国家规定的我商品房交付的必备条件，当时，开发商的广告里是不是说了给你预留的电话的口，第二个看合同里是不是说已经协助或者预装好了电话，他不能保证你能安上，只是提供墙的电话线，为了安装提供的配套设施，是应该由他保证的，但是是否安装，是由你自身申报。除非开发商事先告诉你他给你安装，或者是安装好的，由开发商承担责任。
网友：买了一套180米的期房，8月底交付，买房的使用率的承诺是80%，消费者来着两家装修公司测量面积，都是125平米，少了19平米，开发商出具了测绘大队的测绘报告，建筑面积是180平米，但是测绘结果只给总面积，不提供房屋的长宽，也不提供是怎样算出来的，开发商的面积只听测绘大队的，该如何处理？要投诉的话应该投诉谁？
郎主任 ：如果是建筑面积是180平米，当时他承诺你的使用率是95%是写入合同了还是在哪儿承诺了？是广告里打出了？原来大家都认为广告只是一种宣传，并不能作为合同的标的，但是实际上来讲，从中华人民共和国合同法明确规定了，符合要约形式的邀请也可以作为要约，广告中，当他的广告词语已经明确地标注了一些标准，或者使用了一些肯定的语言，使广告已经成为开发商承诺的一部分了，这时候消费者可以认定为合同，要约的一部分，刚才承诺95%，有没有这个证据，如果有证据证明他承诺的就是95%，完全可以对你现在的使用面积缩水的行为进行经济补偿，这是没有什么争议的。
这位网友提到了不提供长宽等数据，测量本身来讲是由开发商提供图纸的，测绘大队依据他的图纸进行测量，这时候测绘大队所出的测量报告是不给你具体的房屋的长宽高，只测绘一个总数据，这时候作为开发商应该在消费者提出异议的时候将提供给测绘大队的文件向消费者公示，告诉你是怎么测量的。如果消费者对于开发商提供的这个文件所测量的东西仍然有异议，这时候他可以提请更高一级的测量机关进行测量，测量数据不一致的情况下，可以要求开发商进行解释，如果开发商确有侵权的行为，按照消法有五种途径解决，第一个是民事的协商，第二是向各级消费者协会投诉，第三向国家有关行政部门申诉，房屋的主管部门申诉，第四，双方如果合同中有约定，可以向北京市仲裁委提出仲裁。最后可以向人民法院提起诉讼，这五种形式是并行的，并没有先后的顺序，消费者可以任意选择其中的某一种。
网友：北京市朝阳区的业主，自购买了本小区住房后，近两年来中房北京公司一直不给我们办理房产证，已经损害了我们的合法权益，购买房子时，开发商郑重承诺，一年后办房产证，到了2002年4月7日，又从本小区88户居民手中以办理房产证大修基金的名义，收取了2万元，到现在仍未办理，业主找到中房北京公司，以各种理由拖延、搪塞，这种情况怎么处理？
郎主任 ：这也是两个问题，第一，作为房地产的经营者来讲他是不是有资质进行销售，是不是已经能够拿到，他前期销售的资质，有没有预售许可证，或者有没有交期土地出让金，国家有规定，交期40%的土地出让金，只允许你销售1至4层，这时候你卖第5层，就没有资质销售第5层的房屋，因为第5层没有允许你销售。再一个，如果开发商把这个卖掉之后，在今后不能向国家补齐60%的土地出让金，国家是不能办这60%的产权的，是不是这种情况？网友说的比较简单，没有相关的证据支持。如果有这种情况的话，开发商就已经侵害你的知情权了，卖我房子的时候，明明这层房在销售许可证上是没有的，不允许销售的，现在销售给我，本身就侵害了我的知青权。开发商在法律规定的时间内，已经协助消费者将证件向有关部门提交了，可能有关国家的行政部门无法办理，开发商是没有什么责任的，但是开发商有义务告知消费者，我是哪年哪年交给国家的有关部门的，我有义务和消费者代表共同到国家有关部门催办。据我了解，我们北京市房地产管理局办理房产证都很快的，两年仍然没有办理的一般都不会出现。
主持人 ：国家有关部门不给办理房产证的原因大概可以分为几种？
郎主任 ：第一种，你的房屋没有取得国家的土地许可，没有规划证，没有进行规划，或者说没有销售许可证的，这个肯定是国家不给你办理产权的。打个比方，生一个小孩，小孩没有身份证，父母没有结婚，没有合法的手续，孩子是属于私生子，国家是不给入户口的。再有一块，有一些开发企业把商品房在盖完之后进行了抵押，产权有异议了，已经进行抵押了，又销售给消费者，国家也是不给办产权的。也就是说分两种协定，第一种销售之前，开发商就没有销售资质的，第二点，销售之后，把房屋的产权进行了抵押，或者是对产权的所有权进行了其他形式的滞留，导致消费者无法办产权。
网友：我在深圳以分期付款的方式购买了一处房产，开发商延期交房，并且在签定合同和付清手续之后，一年左右才通知我们办理按揭手续，我们就延迟交房提出诉讼，但是我们败诉……我很想知道，开发商的这种做法是否正确？因为仲裁是终裁，我无法上诉。
郎主任 ：消费者提到的问题没有相关的证据，所以对这个问题的解决，目前还不能下断言，但是有一点，仲裁也确实是终审，如果对仲裁结果有异议的话，可以申请人民法院撤销仲裁，可以向法院申请，把仲裁的内容包括仲裁的结果的仲裁书向法院提供，法院有权利视仲裁的情况，如果认为这个仲裁协议是不公正的，可以撤销这份仲裁。
网友：物业管理服务质量差怎么办？我能到哪儿投诉呢？
郎主任 ：第一，你是什么样的小区，甲级住宅、乙级住宅，还是外销公寓，你的物业服务质量只要和你的小区配套就是可以的。第二个，你的物业合同里怎么规定的，比方说，这个物业管理公司规定，向消费者承诺，我24小时给你服务，现在不是这种情况，消费者有权利投诉。物业管理，北京市有小区物业管理办法，也有物业管理相关的标准，这一块，北京市国土资源和房屋管理局有小区物业管理专门的机构，你可以向这个方面投诉。再有一点，提醒广大消费者注意，物业管理公司本身不是一个管理机构，是为你服务的机构，说白了，他是我请的一个管家，这个管家我认为他不好，不足以为我服务的时候，我可以通过业主委员会集体大会开会之后，由业主委员会撤销他，我换一家。现在很多情况都把位置倒过来了，消费者成了被管理者，实际上不是，我请的管家我当然可以再换一个。
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