有关房地产市场过热与房地产金融风险防范的问题是近一段时期以来各界众说纷纭的一个热门话题。在日前召开的第五届住交会“房地产发展与金融投资”论坛上，中国银监会政策法规部副主任黄毅以《房地产金融发展与风险监管》为题阐述他对有关问题的独到看法。他说，目前房地产业的发展至少面临来五个方面的风险。金融监管作为外部监管虽然解决不了这些问题，但将通过改进监管规则等工作来及时地发现问题、纠正问题，以使房地产业的发展能进入健康、安全的阶段，避免因房地产的风险而导致的系统性风险。

房地产信贷迅猛发展

黄毅说，房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业。从房地产对GDP的贡献来看，北京市近几年以来，房地产增长占整个GDP增长的50％左右，今年上半年更达到50％以上。房地产业的发展也带动了房地产金融的发展。目前银行的10万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发展的贷款达到了20000亿。房地产信贷的增长如此迅猛，引发了人们对房地产与房地产金融业的很多议论。

他指出，这些争议的焦点是房地产与房地产金融是把过快了还是不够，如果是过快了该如何调控。这些问题也集中反映了房地产与房地产金融制度的问题，以及产权制度、信贷政策、银行不良资产的控制等问题。

房地产业至少面临五大风险

黄毅认为，从房地产的发展来看，它的风险很多，至少有五个方面。第一个方面是宏观经济的影响。宏观经济的影响对房地产来说是众所周知的。特别是在经济全球化的条件下宏观经济的运行对房地产的影响更为突出，其问题也可能得到充分的暴露。

他说，第二个方面的风险是信用风险。目前个人住房贷款达到了一万亿以上。虽然个人住房抵款都是有抵押的，但如果有30％以上的个人贷款不能到期还款的话，银行要那么多房子干什么。由于我国是一个没有商品经济发展历史的国家，至今为止还不能说我们已经有了商品经济发展条件下的信用基础来支撑我们的房地产信贷。当然，我们已经认识到建设信用体系的重要性，但信用体系的建设需要一个很长的过程，不可能在几年内完成。

第三个风险是一二级市场不协调发展的风险。现在走到哪个城市都能看到很多高楼，但中国是一个中低收入人口占绝大多数的国家，那么多售价很高的高楼卖给谁。这是一个比较突出的问题。与这个问题相适应的是，我们房屋的二级市场、租赁市场的发展遇到很多制度性的以及观念上的障碍。尽管政府部门也采取了相关的措施，但是二级市场的发展、租赁市场的发展到现在也还没有达到可以与一级市场协调的程度，由于市场协调的风险也可能给金融投资以及房地产的发展带来不确定的风险。

黄毅认为，第四方面的风险是税收的风险。在房地产发展过程中税制问题是多年来一直都没有解决的问题。现在的税收有些地方是八十种，有的地方是一百种，最多的达到一百八十多种。从全国来看在房地产的价格中，税收占了30％左右。税收问题不解决，房地产业的发展空间将受到限制。

他说，第五方面的风险是法律风险。我们现在的土地供应制度、出让制度，我们的信贷制度等等都还有很多不合理的东西。我们搞房地产金融也好，从事房地产开发或者营销也好都会碰到很多法律问题。

监管部门将关注相关问题

黄毅称，以上问题的暴露对监管部门来讲，是不能不引起关注的问题，也是不能不采取相应措施的问题，但大家知道，银行监管、金融监管是一种外部监管，解决不了风险的问题。但另一方面，金融监管作为外部监管虽然解决不了这些问题，但将通过改进我们的金融会计制度，改进我们的法律制度以及监管规则来及时地发现问题、纠正问题，就可以尽可能地使得房地产业的发展在健康、安全的轨道中运行，从而避免因房地产的风险而引致的系统性风险。