6月份，央行出台了被业界称作房贷新政的121号文件。近两个多月过去了，可以看到，房贷新政对各地房地产产生了或多或少或已现或将现的多方面影响。但是，从整体感觉上，对房地产影响的力度至今没有明显显现出来。这至少说明一个问题：现今的房地产快速增长，是有着坚实的需求基础作为保障的。尽管央行房贷新政出台，恐怕也是醉翁之意不在酒，主要目的仍是着眼于防范自身的金融风险欢挥Φ奔虻サ乩斫馕康夭灯美渌?/P>
北京：政府调控鼓励为上 地产业界等待“洗牌”
近年来，北京房地产市场无论是开工面积、竣工面积还是投资额等衡量指针，增速都达到了20％～40％，并且投资总额占全市全社会固定投资的一半以上。这是一种繁荣的表现还是泡沫的堆积，是保持发展速度还是紧急剎车，是市场调节还是行政干预等问题，各方的意见并不统一。北京市政府的调控策略也处于一种矛盾状态。房地产业对北京经济发展举足轻重，政府一直持积极鼓励态度。但在2002年底，由于房地产泡沫争论的压力，决定总量控制。今年第一季度，由于房地产投资出现下滑，并没有出台新的有实质性影响的总量控制政策。当前，北京为了应对SARS疫情对北京经济发展造成的冲击，对房地产业寄予希望，又出台了一系列的鼓励政策。
与此同时，作为众多房地产业界人士，情况不同，想法也不同。
张红星，国泰土地管理有限公司董事长，在央行房地产信贷政策出台后，干劲一下子足了起来。他说：“过不了多久，那些资金不足或只靠炒地皮赢利的企业肯定就撑不住了，我们正选择时机准备收购他们的项目呢！”一家不愿透露姓名的制造业老板与张红星的想法一致。他们本来准备最近进军北京的房地产市场，但央行房地产新政策出台后，他们调整了战略。他说：“再过半年，肯定有的楼盘就要烂尾了，到时候我们再去收购这些项目，那纔是我们进入市场的最佳时机！”北京一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，这将促成房地产业的优胜劣汰，市场重新“洗牌”成为必然。
央行房贷新政对北京房地产的影响将更多地体现在结构调整方面，其结果是几家欢乐几家愁，那些无法逃脱“烂尾”的房地产企业，将面临极大的生存压力，他们有可能选择楼盘降价或者邀其它实力雄厚的品牌公司加入的办法，以应对危局。而对于那些大牌企业，这正是扩充实力的绝好时机。
上海：投资保持旺盛 购房冲动减少
上海商品房销售现在仍呈现出非常“火爆”的局面。新开的楼盘基本上是开盘一个售罄一个。从1999年上海楼市回暖以来，房地产市场已连续十几个季度不停地上涨。房价从1999年度3102元/每平米上涨到2002年4000元/每平米以上。为什么上海的楼市会出现产销两旺，“热”而不“过”的现象呢？据上海市统计局统计：上半年上海市房地产开发投资总量突破400亿元，商品房竣工面积637.23万平方米，销售面积746.75万平方米，供销绝对差额达109.52万平方米。数据显示：上半年上海房地产供需总量均达到历史同期最高水平。然而在这种前提下，上海的房地产“预警”体系并未“报警”。
业内人士指出，上海现在的市场已经处于高位运行的状态，市场是发展健康的，但是现在的量已经很大。上海也考虑过市场是否“过热”，但关键要看房地产市场投资量是否“过大”，结构是否合理。目前，上海市空置一年以上商品房面积285.95万平方米，其中商品住宅空置面积106.13万平方米，比年初下降20.9％。空置总量减少至“九五”时期以来最低点。市场需求十分旺盛。
据有关方面预测，2003年，上海房地产业在商品房预售、商品房实际销售、存量房交易3项指针方面均有望超过2000万平方米，房地产投资规模有望超过800亿元。
此间人士认为，房贷新政的出台，不会对高位运行的上海楼市造成实质性影响，供需依然强劲，但房价上涨过快的局面有望得到抑制，市场上中低价位房源的供应量将会有所增加。
房贷政策调整，将加速上海房地产市场的结构调整，房价涨势趋缓，中低价普通商品房将成下轮开发热点。
房贷新政对套利性投资购房影响较大。一些投资者表示，以后购房投资要减少盲目性，会选择一些更有升值潜质、投资更安全的住房，以减少风险，也有相当一部分购房者表示，在现有条件下，要作一些技术性调整。可以预计，投资者会更加谨慎和理性。
据悉，中低价位房将是下一轮房产开发热点，普通老百姓有望买得起房。上海市政府也表示，从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价5000元以下房源作为市场供应主力。
广州：市民投资习惯会受影响
购买二手楼的购房者算不算购买第二套房？刚买了一套一居室，以后再买房岂不是吃亏了？投资理财专家指出，由于广州购房者中60％为二次置业者，房贷新政在降低银行房贷风险的同时，很有可能会影响广州市民的投资习惯。
房贷新政是央行10年来对房地产市场最严厉的一个政策。其本意是为了防范房地产信贷风险，目的就是要打击房地产投机市场，这种政策的威慑作用已经出现了。由于难以划分个人购房投资还是投机的界限，所以个人购房的投资热情肯定会受一定打击。事实上，我国的住房按揭业务量还远远没有达到饱和的程度，我国的住房按揭贷款仅占贷款总量的8.9％，这个数字在香港是40％左右，在发达国家达到70％～80％。
与市民直接相关的房贷新政提高了第二套住房的首付比例，这对于首次购买商品房的消费者来说，无疑是一个利好消息，这将使这些消费者可以享受住房贷款利率和首付款比例不低于20％的优惠政策。同时，央行实行主体结构封顶后才允许个人贷款的规定，让老百姓购房更有安全感。
然而，这也等于限制了广州房贷市场60％的购买力。短期来说，有些本来就打算买房的投资者或者换房者会因此加快二套住房购买步伐；长期来说，一居室、两居室的销售会有所下降。
