继央行１２１文件６月出台后，几乎所有的房地产开发商都在翘首以待政府及银行系统跟进措施的出台。中国人民银行日前在《２００３年第二季度中国货币政策执行报告》中表示，在规范房地产信贷的同时，人民银行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是股权融资方式。近日又有消息说，银行与信托投资公司走到了一起为开发商提供另一种“变通”的资金方式，即前期先由信托投资公司向开发商提供信托贷款，等开发商达到央行规定的信贷标准，再由银行提供贷款。据消息灵通人士说，央行配合有关部门的这方面规定有望在年内出台。
由于中国房地产市场目前６０％以上的资金来源于信贷资金，所以在１２１文件之后，房地产开发商急需新的融资政策支持。对此消息，记者昨天采访了部分业界老总，他们对“开发商融资新规”将出台表示“谨慎欢迎”。
吴敏:合资项目公司最为便捷
北京珠江房地产开发有限公司营销中心经理吴敏认为，央行将和有关部门探讨的多种融资方式应该还会有发行债券、信托产品、地产基金等方式。央行在执行报告里表示，要增加债券市场的供应，运用金融工程和现代信息技术，实现信贷资产证券化；还要大力发展公司债、项目债市场。对于很多不具备银行融资和资本市场融资条件的房企，还有资金实力差的中小项目公司来说，最便捷和可操作的股权融资方式就是以合资形式成立项目公司。双方根据项目所需资金，特别是启动资金的缺口按比例投资，实现销售后，利润同样按比例分红。吴敏说，股权融资不像银行融资，尽管有利息和还款期，但银行毕竟只是外部监督，不介入企业的内部管理。股权融资的双方不仅要根据投资的比例分红，还要分权，除了以股东会、董事会名义共同决策外，也要派管理人员。
:债权证券化较为可行
北京华远集团总裁任志强说，在北京４０％的高档住宅购买者不需要住房消费信贷，那些办理消费信贷的高档房购买者的还款能力也比低档房购买者强。应该承认消费差异，银行从来都是“嫌贫爱富”。新政策有些内容不符合市场规律，如果不支持购房者第二次购房，如何培育与发展二手房市场和房屋租赁市场？
对于新政策施行后地产商融资方式改变的可能，任志强认为，利用综合销售结构通过债权证券化来出售房地产较为可行。尽管债权证券化操作复杂，并面临相关的管理和控制，但对房地产商而言，因可保留特殊目的公司一定比例的股权，所以，能与投资者的经济利益保持一致，并提供额外的管理和控制权。据了解，股权融资方式一可以是合资，二可以是上市。但以前因为利用银行信贷的成本要低于合资成本，开发商情愿选择信贷。而在利用资本市场方面，目前近３万多家开发企业中，用公开发行股票融资的企业约为１３０多家境内外上市、买壳及改变业务方向 ，仅占０．４％。从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差。
杨宏：操作细节仍需完善
伟业顾问杨宏认为，一些政策在实际操作上将很难达到预期效果所以迫切需要在操作细节上加以界定和完善。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。从这个意义上而言，北京的房地产业又一次走到了十字路口。房地产开发商重新审视和研究自己的商业模式应该说已经变得非常必要和紧迫了。
