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新增供给继续增加，高端产品比例较大。一方面，由于２００３年开工的别墅项目比较多，这些项目一期的规模都不大，二期如果在２００４年上市，会形成一个很大的增量。根据目前已审批的项目来看，未来１～２年内，北京将有５０００套～７０００套新增高档别墅进入市场，供应比例高于低端产品。另一方面，从国务院１８号文来看，政府希望建立一个合理的住宅供应体系，而高档物业正是这个体系中重要的一部分。北京市国土房管局有关负责人曾表示：“对北京高档住宅市场进行调研，采取一些特事特例和根据区域的实际情况进行一些调整，还是有必要的。”种种迹象表明，国土资源部４５号文中部分内容２００４年可能有松动的迹象。综上所述，别墅市场供应量仍然会继续增加。
旧项目经过整合，重新进入市场。随着国土资源部４５号文对别墅用地的叫停，许多有经验的开发商拿不到新的别墅用地，可能会把目光投向市场上的那些定位差、积压的别墅项目。通过对积压的别墅资源整合，大手笔的投入于改善交通、配套，同样也可以取得比较好的销售业绩。如果政府根据政策的导向，对开发空置别墅项目的开发商给予一定的鼓励，很可能会促进结构性供求矛盾的解决。
需求上扬
在多种利好因素的影响下，对别墅总体需求将不断扩大。除了别墅市场原有的需求外，随着北京市经济发展，本地消费者购买能力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到他们的欢迎。而对外开放的进一步深化，则吸引了众多国内国外商家进入北京，他们一般居住需求集中于高端市场，高档、低档别墅都可能在他们这里找到需求。随着别墅需求的不断放大以及新开别墅项目进入强销期，２００４年别墅销售率将有所提高。
市场需求两极分化，准确定位的项目受追捧。据不完全统计，从１９９０年至今，北京市别墅市场已经售出的别墅售价在５０００元／平方米以下、５０００元／平方米～１００００元／平方米和１００００元／平方米以上的分别占３５％、３０％和３５％，但２００３年当年销售别墅中售价在５０００元／平方米以下达到４５％，而５０００元／平方米～１００００元／平方米仅占２０％，１００００元／平方米以上比例维持不变，中间价位别墅需求下降较大。由于低端产品需求强烈，预计２００４年仍然面临利好，中高端市场由于购买者购买需求不强烈，更需要加强市场定位的工作。
投资购买的数量继续增加。在４５号文限制别墅土地供应的前提下，投资者继续看好别墅的投资价值，投资需求会进一步膨胀。如果有４５号文松动的信息，他们的投资购买则会受到很大的影响。
价格回归
从中国房地产别墅指数来看，２００３年的曲线是高起回调趋势。预计２００４年北京市别墅市场的价格将逐渐回归价值，在平稳发展的趋势下，会出现一定程度的波动，不同位置、不同品质的别墅价格表现不同。由于今年推出的项目建设逐步成熟，产品、配套和人文环境上佳的别墅随着综合品质将进一步提高，价格也会上行。
品质好的近郊小户型独栋项目由于数量少，需求量大，仍会受到追捧，但２００３年其价格潜力已基本释放，上升空间预计不会太大。受总量的影响，豪华别墅价格可能会继续回调，但幅度不会太大，部分高价别墅以其良好的自然和人文社区环境同样会供不应求，甚至价格可能出现大幅上升。
品质提高
墅品质将进一步提高，主要体现在以下几个方面。
追求低密度。２００２年以前５０％以上的项目容积率在０．６～０．８之间，２００３年有４５％的开盘项目容积率在０．５以下。越低的密度就意味着会有越尊贵独享的天地和视野，打环境牌仍是吸引客户最直接有效的手段。
注重社区环境的营造。２００２年以前５０％的项目绿化率在４０％左右，２００３年４３％的项目绿化率超过５０％。能在竞争中脱颖而出并保持价格坚挺，社区环境的规划和打造是所有优秀项目应具备的最基本的条件。
风格多样化，结构形式多元化。不断细化市场定位，满足差异化需求。
注重室内外空间的合理划分与利用，在户型和功能设计方面更趋细化。
营销方式呈现多元化发展趋势。走定制化路线、贴身化个性服务、度假和试住式销售、俱乐部销售方式、体验生活方式ｓｈｏｗ场等，在别墅眼球争夺战中，有效的推广渠道和方式将是胜出的推动力。
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