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实用率：很玄的东西

   顾客在选择房子的同时，也在选择一种生活方式。

    　　　　———这已经成为业内人士为数不多的、可以上升到理念高度的共鸣之一。

    　　　　也正是这种“众人拾柴效应，近两年深圳建成的住宅产品，已经通过中心绿地、道路分级、人车分流、首层架空和住户会所等非官方制定的行业标准（行业内有一形象比喻谓之“四菜一汤），大幅提升了居民的生活质量。换言之，居民们已经开始切身体验一种通过围合空间的艺术营造出来的崭新生活方式———结庐在人境，耳无车马喧也罢，生活的惬意与畅快，莫过于此。

    　　　　空间影响行为，行为决定生活方式，正如我们无法想象商业和居住功能无序交叉的居住区会出现宁静祥和的社区氛围一般，相反它更接近“市井氛围。空间的营造对人的身心是否觉得愉悦是有很大关系的。

    　　　　废话说了一大堆，话题回到最近全城议事的重要话题———新版房地产预售合同的启用。合同中明确了须注明业主所购住宅之建筑面积、套内建筑面积和分摊公用建筑面积。几种面积指标通过某种运算关系，正好得出住宅设计中比较敏感的指标———“实用率。

    　　　　此举对规范房地产开发市场，进一步明确游戏规则，杜绝缩水楼等等，有着积极的鞭策与监督作用。如果从空间的角度去分析，其中似有很难经得起推敲的尴尬境地。居住空间从“私密空间到“私密空间＋过渡空间＋延伸空间的层次递进似的观念进化，经过了十数年的努力，也是马斯洛需求层次论的市场印证。新合同仅仅将户内的“私密空间作为量化产品的考核指标，在如何处理三种层次空间的关系问题上，交代得不够明确。导致的结果将会是什么呢？走道、电梯间会不会设计得越来越狭窄？空中花园是否也要记入分摊之列？如果是，不如取消，一了白了。创新有用吗？只会增加无谓的成本，抬高置业门槛；住户会所是不是须业主分摊的公用建筑面积？如果是，取消会所岂不有助于降低售价？可住户在得到了实惠的同时，失去的又会是什么呢？会不会是经年积累的崭新生活方式？

    　　　　系统动力学有句名言说得可谓深入浅出：“最直接的解决方案，往往不是最佳的解决方案。正如中巴为了和大巴竞争，于是有了“招手即停，就近下车的服务方式，表面看这是一个十分“人性化的服务策略，可长期的恶性循环也因此而产生了：每一部中巴都开开停停，不准时且不说，还为抢生意而街头飙车，影响城市形象。以至于中巴正在逐渐失去对乘坐舒适有较高要求的大量顾客。

    　　　　这也许是中巴经营者始料不及的尴尬处境。