房地产商似乎可以松一口气了，国务院即将出台的文件传递出利好的信息。

　　这个文件的精神来自7月30日总理温家宝主持的国务院常务会议。那次会议听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报。

　　近期，建设部、国家发改委等部门将根据会议精神，修改已初步拟定的一个关于促进房地产市场健康发展的文件，并即将以国务院的名义下发。

　　“强调发展将是文件的重点。”一位房地产专家在谈到这个即将出台的文件时透露。

　　但是，决定房地产市场的两大要素金融和土地都分别拽紧了缰绳———前不久，央行121号文件强调要紧缩房地产信贷，同时，国家又正在全面整顿土地市场———在这种情况下，房地产市场该如何进退？

　　裁减经济适用房

　　7月30日的国务院常务会议指出，促进房地产市场健康发展，要重点做好以下工作：完善住房供应政策，健全市场体系，发展住房信贷，调控土地供应和加强市场监管。

　　据相关人士透露，这些要求很可能就是构成国务院文件的主要内容。该文件正在国家发改委、建设部、国土资源部、中国人民银行等8个部委机构的会签之中。

　　建设部政策研究中心研究员赵路兴对本报记者说，自1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国务院23号文件）发出以来，房地产市场有了很大变化，有些经验需要总结，有些政策需要微调，目的还是强调房地产健康发展。

　　哪些政策可能会调整呢？有关人士分析说，“譬如，在供应结构方面，调整经济适用住房政策。”

　　国务院23号文将经济适用住房建设作为解决中低收入家庭住房问题的一个政策加以强调，在不少城市的实际操作中，经济适用住房面向全社会供应，存在建设规模过大、住房面积偏大、标准过高的问题，因而从一开始就遭到开发商的强烈反对。

　　这位人士说，新文件可能会大幅度缩小经济适用住房的供应范围，将购买对象从原来的中低收入家庭限定为低收入家庭或中等偏低收入家庭。此前，每个城市70％－80％的人可以购买经济适用住房，现在可能只有20％左右的人可以购买。

　　据悉，1998年23号文允许企事业单位利用自有土地建房以及集资建房等，新文件可能会对此加以严格限制，并纳入到经济适用住房建设计划中去。

　　经济适用住房供应量少了，商品房的空间就大了，开发商当然会鼓掌欢迎。

　　新文件对开发商有利

　　本报获悉，在供应产品方面，新文件可能仍然要强调扩大普通商品住房的供应量。

　　事实上，5月7日国务院常务会议即已强调要增加普通住宅的供应。对普通商品住房的土地供应和信贷方面会有一定的优惠措施。譬如，为使普通住房的价格不致抬得太高，其土地出让方式可能会强调采用招标方式，而不是拍卖和挂牌方式。招标方式要考虑综合因素，而后两者一般实行“价高者得”原则。普通住房还可能享受到比其他贷款更优惠的浮动利率。

　　在深化房改、公房（房改房）上市交易方面，可能会取消原公房所在单位参与公房上市收益分成的规定，或将它交由地方政府去规定。上海、北京等城市已取消了单位参与职工房改房上市收益分成的规定。

　　再譬如，加强房地产市场宏观调控和市场监管，以前都是强调国务院几个主管部门如建设部、国土资源部等负责，但房地产市场有很大的地域性特征，省一级政府、市县两级政府对当地房地产市场（如土地供应量、商品房供应量和销售量等）应更了解。所以，新文件可能会在提出行业主管部门的调控责任时，也强调省一级政府、市县两级政府的宏观调控和市场监管责任。

　　“从各种信息来看，这个新文件对房地产市场、对开发商有利的地方可能更多一些。”北京华远集团总裁、华远房地产股份有限公司董事长任志强说，“有一个细节不知道你注意了没有，7月30日国务院常务会议只是提出要‘控制高档商品住房建设’，而不是像其他部门文件说要‘严格限制’高档商品住房建设。”

　　土地供应没有问题？

　　正在全国各地“轰轰烈烈”开展的土地市场秩序治理整顿工作，对新文件强调的（房地产市场）“发展”二字有没有影响？

　　“我觉得没有什么影响。”国土资源部土地利用司副司长束克欣对本报记者说，“发展不能乱来。土地市场秩序规范了，房地产市场才可以更健康地发展。”

　　根据国务院主要领导的指示，国土资源部今年初开始对全国土地市场秩序进行全面治理整顿，4个多月仅全国性电视电话会议就召开了三次。6月30日起，国土资源部派出3批共30个督查组，前往全国31个省、自治区、直辖市，督查全国土地市场秩序治理整顿工作。

　　同时，国家审计署已进驻大连、郑州、青岛、长春、杭州、合肥、福州、潍坊、武汉等9座城市，进行国土专项资金审计。国家监察部联合国土资源部从今年4月至10月在全国范围内，开展经营性用地招标拍卖挂牌出让情况监察。

　　束克欣说，土地市场治理整顿工作取得了阶段性成果。

　　但国土资源部有关人士也承认，全国土地市场秩序仍存在不少突出问题。据国土资源部执法局统计，2002年全国立案查处土地违法案件11万多件，涉及土地面积2万多公顷，给予责任人行政处分452人，党纪处分771人，刑事处罚168人。

　　今年3月以来，云南省玉溪市通过清查，发现1474宗违法用地，福建省莆田市依法收回闲置土地12宗，面积1469亩，已追缴土地出让金达9800多万元。

　　山西省国土资源厅正在查处55件严重影响土地市场秩序的重大案件。湖南省国土资源厅立案查处4起重大案件，并挂牌督办17起重大土地违法案件。青岛市在清查的81个各类园区中，发现未经批准用地面积达1万多亩。

　　赵路兴研究员说，“土地市场问题的根本是市场化程度不高。自去年7月1日起国家对经营性土地出让实行公开招标拍卖挂牌，但真正这么做的有多少？”

　　据国土资源部政策法规司负责人介绍，我国城市内国有土地可以市场配置或有偿使用的比例应达40％－50％，但目前只有24％，2002年全国招标拍卖挂牌出让的国有土地使用权的面积，仅占当年出让总面积的15％。

　　国务院总理温家宝批示，要实行最严格的土地管理制度。

　　国务院副总理曾培炎7月30日在全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议上说，新设立和扩建的各级各类开发区一律暂停审批。

　　7月31日正式下发的《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》指出，近一个时期以来，一些地方和部门擅自批准设立名目繁多的各类开发区（包括园区、度假区），随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地，越权出台优惠政策，导致开发区过多过滥，明显超出了实际需要，严重损害了农民利益和国家利益，对此，必须进行全面清理整顿。

　　赵路兴和任志强都认为，目前储存在开发商手中的存量土地以及集体占有的土地数量很大，足够维持很长时间。“目前的土地市场整顿工作不会对房地产市场的土地供应产生什么影响，也就是说，现在的这种房地产市场格局会持续下去。”任志强对本报记者说，“如果某个城市的开发土地不够了，房价或地价上涨过快，地方政府就会想方设法扩大供应，抑制这种上涨”。

　　政策撞车？

　　据有关人士分析，7月30日国务院常务会议提出的“发展住房信贷”，也就是国务院新文件对住房信贷政策确定的一个主调。

　　但是，央行此前发布的121号文件与这一主调是否存在矛盾？

　　“央行再不对房地产信贷进行调控，发展下去崩盘了怎么办？”赵路兴认为，绝大部分房地产开发商手里资金严重缺乏，都是用银行的钱在建房子，银行风险太大，积累下去，任何一个链条稍微出点问题，都会引起非常可怕的连锁反应。

　　“央行对房地产信贷进行调控的方向是对的，我们也很理解，但具体做法对不对我们不好评论，而我们会通过适当途径反映我们的看法。”中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌对本报记者说，“但个人住房消费信贷中央一直是鼓励的。”

　　“我个人认为央行的121文件与中央政府的主调有不一致的地方。”任志强说。他认为，央行121文件调整信贷政策从土地储备、开发贷款、建筑贷款和住房消费贷款四个环节分别加以了限制，将会引起大量在建项目造成资金链断裂的问题，而砍断房地产原有的资金链条后，最大的风险仍然在银行。其结果是，央行想防范金融风险，却带来了更大的金融风险。

　　任志强说，“央行121文件对住房信贷提出的许多严格限制，与国务院强调发展住房信贷的精神不一致。”

　　“我的理解是，央行121号文件是从货币供给政策出发，认为房地产信贷资金增长过快，因此作出了种种限制，它并不代表中央政府的精神。而即将出台的国务院文件是从宏观形势出发，基于经济全局作出的判断，提出要扩大住房信贷的供给。”

　　据有关人士透露，央行121号文件的出台未按常例经国务院有关部委会签，但此消息未经官方证实。

　　倘若整顿土地市场对土地的真实调控作用有限，国务院新文件强调“发展”，会不会引起新的房地产过热，或者给某些已经过热的地方火上浇油？

　　“新文件会是一个相当理性的文件，绝不会出台一些让开发商头脑发热的政策措施，让大家去盲目上新项目。”赵路兴说，“目前全局性的房地产过热是不存在的，某些城市个别时期出现局部过热苗头是可能的，但新文件恰恰是要规范或者说抑制房地产市场过热，强调的是‘健康发展’。”

　　任志强也否认会引发房地产过热的可能，“过热不过热，都是你们媒体炒作出来的”。