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2004年楼市趋于健康有序

楼市存在不和谐音符
国务院《关于促进房地产市持续健康发展的通知》（18号文件）的发布，使近两年来围绕房地产市场形势的争论有了比较明确的答复。顾云昌认为，18号文件提出了“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的“三个基本”的要求，这是判断当前和今后中国房地产市场和各地区市场是否健康的一个主要标志。
　　2003年1月至11月房地产投资增长速度为32%，顾云昌说，2003年底房地产投资增长也就在25%左右，房地产市场还是朝着健康方向发展的，尽管有一些泡沫也是小泡沫。主流还是健康的。
他说，衡量一个城市的市场是否活跃健康，关键看两个方面：第一看交易量，第二看市场是否规范诚信。
　　交易量用什么计算？顾云昌回答说，“我采用人均交易量（出试按城市常住人口计算）：以2002年为例，上海人均交易量一手房为1.96平方米，二手房为1.80平方米；北京人均交易量一手房为2.16平方米，二手房为0.39平方米；广州人均交易量一手房为1.65平方米，二手房为0.87平方米。上海人均交易量远多于北京和广州（完整的比较应包括租赁市场，因缺乏租赁房交易量统计，故现尚难以做比较）”。
　　再看看一手房交易量和二手房交易量之间的比例。上海为1：0.9，北京1：0.18，广州1：0.53，可见三个城市之间的差异不仅表现在空置上，还表现在交易量上。相比之下，上海房地产市场发育较好，关键是二手房市场十分活跃；而北京市场的二手房市场发育相对滞后。
　　顾云昌认为，在房价走势、人均空置量和人均交易量三项主要指标上，三市存在很大差异；但有一项指标“平均房价”比较接近，目前三市房价均约在每平方米4200—4300元左右。由于三市的居民收入也比较接近，因而三市的房价收入比相差不大。
　　顾云昌认为，2003年的楼市结构不是最合理，中高档价位楼盘多而闲置，中低档价位楼盘供不应求，二手房少、租赁房贵、经济适用房少，少数地区房价上升过快，已经形成泡沫……都是楼市存在的不合谐音符。顾云昌说，如何扩大中低价位的楼盘来满足消费需求是今后要调整的方向，业内应着力建立一种如生态链般健康有序的市场结构。
　　2004年：健康尤为重要
　　2003年相关政策的相继出台，为2004年奠定了基础。顾云昌认为，2004年应该是迈开健康步伐走向房地产市场的黄金期。
　　他说，市场应该是生态的市场，根据市场的变化细化市场，我国中低收入者多，买不起新房，缓解的办法是加大开放二手房市场。经济适用房不可无限开发。让二手房、租赁房、经济适用房成为一个生态链条。把断裂的链条连接起来，从高端向低端发展，形成良性循环。
　　“产品应该是由内而外的美，因此室内的功能非常重要”，顾云昌说，中国的开发商比较注意外表，对室内的功能不太注意。结构设计不合理，房屋的面积无限扩大，造成产品浪费。他建议，宁可面积小一点，也要精一点。做到每一平方米都有用，每一平方米都好卖。要提高楼盘的科技含量，提高文化品位，企业可持续发展必须做到以人为本。
　　三大问题值行重视。
　　顾云昌最后强调说，2004年房地产市场有三个问题值行重视。
　　一、是土地供应的调控。土地供应的方式很大程度上决定了房地产的兴旺发达。泡沫是城市地价上升快造成的，土地供应应做到地价稳步上升。城市地价的不断上升是必然的，应做到稳步上升。如何做到稳步上升？适当的供应即节约土地，尽可能地采用招标方式，不要搞拍卖，拍卖有不冷静的因素和成分。
　　二、是金融渠道的畅通。他说，房地产的发展离不开银行的支持，开发商的贷款量不断提升，给银行带来了风险。中国人民银行出台121文件促进了房地产的洗牌。房地产市场既要发展又要稳定，不能只靠银行一定，应多方开启融资渠道，如信托基金、国外融资。
　　三、是信息的公开透明。政府应该做到信息公开透明。开发商做到开发项目时要做到心中有数，减少盲目带来的不必要损失。

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