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房价，一个在2004年房地产界充满悬疑的焦点。年初，潘石屹不小心拉响这个导火线以后，业界对房价的争论无法停止。近日，一些接受记者采访的业界专家表示，从国家大经济环境到房地
产业自身发展程度来看，房价上涨的空间已经没有多少。而开发商为了在一个阶段内赚取市场最大利润所推崇的“房价一定上涨”的愿望，纯属开发商自己一厢情愿。
开发商“涨声”仍不停
近期，在中国企业家年会和几个不同的房地产专业会议中，潘石屹与任志强等地产大腕对已经炒作得沸沸扬扬的房价再次进行争论。潘石屹对于自己认为房价要涨的预言始终不悔，虽然他的这一论调遭到诸多批评，但潘石屹表示：我想今年房价会上涨。潘石屹认为，第一，政府下发文件停止审批土地，在需求量稳定增长的北京市场，供应量突然减少，价格势必会上涨；第二，巨额土地出让金开发商迟早要交，开发商本身资金紧张，因此在2004年形成有效供应量的可能性不大；第三，在政治稳定和经济高速增长环境下，中国的首都北京，房价应该是上升的；第四，北京房地产的租金回报率高。比世界上任何一个城市都高，这是不正常的，如果要回归到一个正常的水平，一定是租金的水平要降，只有房价上涨，才能回归到一个正常的水平。
与潘石屹持同样观点的地产老总在京城不在少数。富力集团副董事长吕劲认为，土地和建筑原材料成本上涨。两个因素加起来会影响房价上升10％。裕汇集团董事长曾伟表示，上海杭州炒房热钱正在退出，北京是新的投资对象；能源、原材料成本上升；奥运临近投资环境更加优化；外地人买房更加踊跃。这几个因素在不同程度会影响北京房价上涨。
另外有地产商给记者举例，北部和南城2004年新开盘的几个项目，不同程度都比去年的价格上涨了几百元到一千元不等。因此，从事实上看，房价也是在上涨。
专家：房价难有上涨空间
业界知名房地产专家刘宏诚告诉记者，2004年北京市的整体房价继续看跌，得出这样的结论绝非简单的基于每年公布的平价房价，而是指同地区同质素的房屋比较结果。刘宏诚认为：一、被房地产商看成是“人祸”的央行121号文件的作用将在2004年真正发挥效力，而被房地产商看成“强心针”的国务院18号令在2004年会失去“强心”作用。理由很简单，所谓央行121号文件和国务院18号令的矛盾根本不存在，全是人为炒作的结果。18号令所说的房地产做为我国国民经济发展支柱产业的政策已事实存在了好几年，但支柱产业并不等于不需要调整，笔者没有看到121号文件在任何地方否定了房地产在国民经济中的地位和作用，更没有看到18号令对121号文件要求整顿房地产业的意思有一点点的否定。可以说，银行面对中国进入ＷＴＯ将面临的竞争和一些银行被国际评级机构评为“垃圾”等级的残酷现实，不得不对房地产贷款进行整顿。
二、所谓政府集中卖地会提高地价的说法仅仅对个别房地产商是这样，而对大部分房地产商，特别是外地一些更有实力的房地产商并非如此。政府卖地的价格可能会高于过去某些人第一手拿地的价格，但未必会高过最终盖房的房地产商拿地的价格，因此“政府卖地＝地价上涨＝房价上涨”的推论并不成立。
三、包括央产房在内的二手房将继续涌入市场，使用权（没有产权）房也在不断涌入租赁市场，不论是在国内还是在国际，还没听说有二手房和租赁市场价格下跌，新房市场价格会上扬的。
四、轨道交通的不断通车，增加了北京外围房屋对购房者的吸引力，同时也增加了市区房价的压力。新增可供开发的土地和不断上涨的房屋供应量，使本来就供大于求的房屋更加过剩。
五、外地房地产商的进入，将使北京房地产市场的竞争更加白热化，虽然房子不大可能出现彩电市场那样的价格战，但利用价格优势打入市场同样是房地产商不得不采取的策略。
六、席卷全国多个地方的温州炒楼团也曾光顾北京，北京的房地产商也到香港办展览会，但国内国际的炒家对北京的房地产市场都没有表现出足够的兴趣。一个缺少炒家的市场，价格是很难上涨的，特别是在北京这个人均拥有房屋面积比上海、广东高得多的市场。外地人对北京的房屋需求如果没有“炒”的价值，绝大部分会限于低价房需求范围内。
七、人才的过剩，会造成房地产市场购买生力军的收入下降，海外公司雇佣海外员工的人数也将进一步减少，股票市场的不景，虽会使一些游资进入房地产市场，但更多的却是使大部分购房人资金被套牢。
八、媒体大战会使更多的房地产纠纷不断曝光，购房人买房会越来越理性和回归“住”的需求，广告包装的效果失灵后，房地产商除了“降价”，尚没有其他更好的方法。
九、按套内建筑面积计价引发的单价表面上涨，进一步增加房地产商卖房的价格压力，开征物业税的报道也会造成购房人一定的心理压力和引发取消契税优惠的预期，这些或多或少的都会对购房欲望产生负面作用。
中国房地产协会副会长兼秘书长顾去昌表示，到目前为止，北京目前的房价总体水平还是非常高。而从市场反馈来看，我觉得北京的房价这几年基本上是稳定的。
“北京房价近几年一直走高，2008年奥运会的购买力早已在申奥成功的几年时间释放得差不多；土地政策变化实际上是减轻开发商拿地的成本。从这些层面来看，房价已经很难再有上涨空间。而且，我们看到东部ＣＢＤ地区的一些新开盘的项目，价格不同程度低于以前的一些老项目，这给了业界一个信号，房价正在不明显地缓降。”一位地产学者在接受记者采访时表示。
经济适用房平抑整体房价
本文在调查分析过程中，经济适用房对稳定房价的贡献多次表现出来。经济适用房的放量供应在一定程度上平抑了整体房价的上涨呼声。由于免交土地出让金，基础设施建设费等减半征收，物价部门按国家相关规定严格审定建造成本，控制开发商利润，所以经济适用房与市场波动的关系不是很大。
据北京建委开发办的数据显示，截至去年11月，北京市一共审批了51个经济适用房项目，完成投资326．14亿元，累计开复工面积1450万平方米，累计竣工948．29万平方米，预销售面积1140万平方米。继去年经济适用房井喷上市之后，北京市有关方面已表示，今年北京经济适用房建设依然保持开工300万平方米、竣工200万平方米的放量。
购房者：房价再涨，谁人“埋单”
其实，在所有讨论房价上涨的人们当中，消费者是最寝食难安的。因为，一旦房价上涨以后，真正承担的是掏腰包的购房者。一位从2003年年底就希望买房的吴先生告诉记者，从去年底就有专家表示，房价不会再走高。当时，有朋友表示，2004年3－4月是楼盘项目集中开盘的时间，到时可以有更好的选择。现在等到时间了，等来的却是房价要上涨的消息。我是工薪阶层，如果房价再上涨，我刚刚筹够的首付恐怕又不够了，到时拿什么买房啊！
供职于一家意大利公司的王兵表示，任何行业的发展都应该有自身的规律，就北京房价而言在全国居高。此时，房地产界需要规范的地方很多，而可以发展的更多，比如出租型物业、房地产服务产业等，而并不是单一的看房价。“如果房价继续上涨，说明房地产行业还不成熟，而且，在很高的基础上再涨价，到时，不知道有几个消费者愿意或者有能力为这种高房价 ‘埋单 ’。”王兵认为。
记者从相关资料了解到，2003年北京整体房价呈现了一种稳中有降的趋势；而由国家统计局公布的最新统计则显示，2003年11月份“国房景气指数”为106．45，比10月份回落0．22点，而2003年11月份商品房销售价格分类指数为97．62，比去年同月下降0．49点，比10月份回落0．45点。由此可见，无论从全国还是北京的数据来看，房地产的价格都处在一个相对平稳的区间。
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