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业界精英纵论房产开发

   2004年3月20日，曲江宾馆国际会议中心，“关注西部、投资西安”，中国地产对话西部会议在此举行。
   参加会议的全国代表有贵州代表团、上海代表团、广州代表团、西藏代表团等，本地百十名开发企业总裁、业界人士、政府人士、各媒体等也参加了会议。下午四点三十分，原建设部副部长杨慎先对全国房地产市场进行了概括性论述，他认为：目前房地产业在数量上有所发展，但在质量上却不尽如人意。从全国各地房地产投诉来看，主要问题是在房屋质量方面，所以他提出了“控制总量、提高品质、突出特色、提高信誉”的发展模式。
   其中参加对话活动的嘉宾有广州代表方志华、上海代表李亚民、西安代表胡建新、徐束萍，对话活动由中国房地产业协会、城市开发专业委员会秘书长王平主持。对话当中，主持人和嘉宾就西安房地产业的发展问题提出了精辟的见解，获得到了现场阵阵热烈的掌声。
   房产要靠质量打市场原建设部副部长、中国房地产协会会长杨慎自2003年国务院18号文件将房地产开发以“支柱产业”予以肯定，并要求其持续、健康发展后，业界在房地产开发方面就应该放手干，不必被社会上的各种议论所左右。
   杨慎谈到，在中国住房需求没有全面满足以前，没有周期的存在。这是因为中国市场的需求量很大，房地产市场上，目前的市场供应量只有100亿平方米，如果按照小康住宅的标准计算，满足市场需求的开发体量至少应该有500亿平方米。这就是说，目前市场的供需关系远远是供不应求，所以在这个历史发展时期内，不存在过热与周期论。
   而且，从长远来看，房地产的发展具备通过市场自动调节的一个过程，美国“房地产”有二百多年的历史，英国“房地产”有三百多年的历史，至今依然是本国经济发展的带头企业，从这些已经发生的事实看，房地产都是一个生命周期十分漫长的产业。
   要善于和注意市场，利用市场机制对房地产开发的规模进行科学调节。
   房地产的开发既不是越快越好，又不是越多越好。盲目的追求开发规模，势必造成市场供需比例的失衡，2003年地产市场的开发就可以看作片面追求发展速度的反面的典型。
   由于开发规模的大幅度提高，市场供需关系发生裂变。建材、钢材、水泥等建筑材料价格的过快增长，带动房屋成本的提高。另外，开发规模的无限制扩大，引起必然原料的过度消耗，最终导致经济发展的失衡。
   有资料显示，去年以来，房屋成本增涨了40％，而这些成本的增加，最终必然要以房价的形式转嫁到普通消费者的身上，势必促成房价的上涨，也会引起盲目投资的扩大。
   所以，提出房地产业持续发展、健康发展、适度发展，即在2020年左右，房地产增长应同国民经济增长相适应就非常关键，这本身就是在防止经济的大起大落。
   事实上，房地产开发并不存在过热的问题。从目前市场开发规模看，房地产的开发与社会发展进程相比还相差甚远，预言房地产仍有二十年快速发展期并不夸张。
   过去的房地产的发展受到两个方面的限制，一是住宅、二是城市。这样的政策引导至少是不全面的，它在很大程度上干扰了房地产开发的健康发展。有数据显示，合理的住宅与配套的比例应该是1：0.8，比例的不合理是造成住宅与生活不协调的重要因素。
   另外，由于长期以来房对产开发对中心城市的过分依赖，使得城市开发形成过于集中的局面，尤其一些中心城市的老城区交通堵塞成为严重的城市“毒瘤”。鉴于此，未来城市的开发应该以卫星城市以及卫星城的卫星城来发展，提高城市生存质量，所以今后发展的重点地区就应该是城乡结合部，这也应该是房地产未来的发展空间。
   综上所述，房地产市场目前并不过热，其发展空间依然广阔，提升其档次，拓展其规格就要注意提高房屋质量，应该学会“控制质量、提高品质、突出特色、重视信誉”，让地产的开发再上新台阶。理念超前规划超前中国房地产业协会城市开发专业委员会秘书长王平开发区近些年在中国发展很迅猛，但随着城市的发展这些开发区都出现了一些问题，如商务区、住宅区、工厂区过于集中，形成了人为的“住宅区”和“工厂区”的界限。“住宅区”白天冷清、晚上却热闹非凡是个卧城的概念，“工厂区”则白天人多、晚上仅剩保安。每天上下班时间，几万、几十万的人口定时移动，这给城市交通造成极大的隐患。
   另外，开发区的普遍问题是“现代建筑配上了古老的马路交通”。马路交通是什么？就是古时人们在十字路口抬着轿、骑着马招呼着擦肩而过互不妨碍，是一种与现代建筑及不匹配的交通现状。人们不难看到许多开发区新建的道路还没有用几年又开始拓宽，有的开发区甚至还未建好道路就拥挤不堪。
   何谓现代交通？就是如何解决人、自行车、汽车汇聚十字路口时的三十六条出路问题。这不是加宽路面那么简单。我们不妨借鉴一下日本的交通经验，在十字路口前修一个左拐右拐的交通路线，十字路口只许直行。所以，如何使现代交通与现代建筑相匹配？这是目前全国开发区面临的难题。而解决该难题的惟一途径就是规划先行、道路先行。
   房地产开发也一样，应该用一种长远的眼光。这些年，房地产对国民经济的贡献大家有目共睹，但房地产开发中现在的问题同样也不容忽视，如浪费，一个房地产项目真正的成功与否？要用一百年以后的目光来衡量。对一个房地产项目的评价，应取决于入住5年、10年、20年后老百姓对该小区规划、建筑、品质的认可程度。
   房地产开发不是执行政策，而是要研究政策去执行，有些时候甚至于超前政策。一个房地产项目做到百年品质，就必须规划超前、设计超前。如六层楼政策规定可以不装电梯，开发商就要考虑三十年后人们生活习惯，假如那时候住户需要乘坐电梯，该楼盘是否有补装电梯的空间？把握商机合作双赢
   西安经济技术开发区管委会副主任胡建新
   西安作为西北的重镇，有来自甘、宁、新、藏等大量消费群体在这里购房，还有一批企业到西安。如长庆油田落户西安就带动数万人的购房市场，这对于西安———特别是经济开发区无疑是利好的信息。
   西安在全省经济比重占到40％以上，但西安当初功能过于集中，特别是南部，纯粹是高等教育区，近两年受高新区产业影响，城市的发展有些失衡。从大西安市圈来看，城市要平衡发展才能全面发展。政府提出的一线两带建设，但向南发展有秦岭制约，城市中心南迁将导致过度开发，而往北可跨渭河发展。所以，朝北走，是西安的大势所趋！
   据了解，西安城墙以内的居住密度比上海、北京还要高，而西安的城区改造处于起步阶段，拆旧建新，人们希望改善居住环境。从中央来讲，西部大开发为西安发展提供了机遇；从社会发展来看，中国文化在西安；从经济角度来看，西部有丰富的资源条件。所以，西安还是具有很大的发展空间和发展商机。现在是最好的发展机会
   新大陆集团董事长徐束萍
   目前西安市有300多家房地产开发公司，但真正做大、做强的就那么几家。最近听说珠江等南方有实力的房地产企业要进入到西安来，这是好事，因为这是对西部的投入，是在带动西部发展。其实，西安有很大的环境和发展空间，而且随着西安“一个中心城区，两个副中心”（南为长安区，北为未央区）的城市规划建设，西安将对高品质住宅、大量工业（如写字楼）需求很大。所谓高品质住宅，就是突出原来对小区规划、功能配套、景观绿化不注意的地方，而且这一点在去年就有了变化；但随着农村城市化的加速，西安城中村改造也是地产业的一个好的发展机会。
   以北开发区为例，北开发区的发展带动了周边农村的发展，从而逐渐的实现了农村城市化。西安经济技术开发区（以下简称经开区）是西安的北城大门，1993年建设，经过工业化阶段后引入工业企业，为经开区第二阶段（新兴城市化阶段）打下了良好的基础。经开区下一步将做6000亩的西安副中心规划，其定位是生活商务区。为对接老城区，为若干产业基地提供服务，经开区可以用多种模式、多种形式和多种方式来与各企业进行合作。
   西安城市布局南为文化区，交通、购物较为完善。我从海南进入西安，第一个项目就在北城，现在还在北城。这几年，北城楼价已提升了，北城公园、学校、交通等已形成气候，政府也已开始平衡求发展，所以，在西安南北开发各有所长。
   那么，外地人看中西安开发区什么、外来开发商来是否造成西安投资利润下降呢？我认为：外地人看中的西安开发区可以入户口。西安有大中院校50多所，教育基础雄厚，而孩子上学则需要本地户口，故买房送户口这一点对外地人很具有吸引力。当然，西安对外埠开发商的政策，和对民营企业与外来企业是平等待遇，除了在服务上提供更好的服务，更注重于外来大型的开发企业。虽然西安房价平均已高于重庆、成都及全国平均水平，但外地开发企业进入西安，西安的价格上涨不是很大，也不会跌，关键是南北区域要各有特色，各自发展。前景无限商机无限
   广东奥园复合房地产管理有限公司总裁方志华
   我对西安的了解不是太多，但对西安几个超常规的发展企业，如紫薇一直在关注着。我发现：西安的房地产有强烈的学习精神。
   这次来看了西安几个项目后，我又发现西安很具有创新能力，且创新很大胆，甚至赛过深圳等南方城市。如企业一号公园，它的创新很大胆，特别是在西安经济发展中推出这个产品，同比广州来讲，广州的人还是不敢的。
   对于西安人均3000元房价高不高、西安房地产的发展是否平衡等问题，我认为，进入一个城市，评判房地产市场的健康发展有以下几个依据：一是看二手房的发展状况；二是看有土地就盖房还是有土地先请规划、策划并进行管理；三是看这个城市开发企业的开发模式是否统一；四是要看城市的每一个环节是否都在均衡发展。
   我们外地开发企业对西安很关注。在外地，我们的策略重点是城市投资，在城市发展中进行品牌加盟，但在西安能否成功，我们将研究该城市，并进行人才本土化，进行企业创新。