京城地产界几家欢乐几家愁
张红星，国泰土地整理有限公司董事长，在央行房地产信贷政策出台后，干劲一下子足了起来。他对记者说：“过不了多久，那些资金不足或只靠炒地皮赢利的企业肯定就撑不住了，我们正选择时机准备收购他们的项目呢！”
一家不愿透露姓名的制造业老板与张红星的想法一致。他们本来准备最近进军北京的房地产市场，但央行房地产新政策出台后，他们调整了战略。他说：“再过半年，肯定有的楼盘就要烂尾了，到时候我们再去收购这些项目，那才是我们进入市场的最佳时机！”
中国人民银行日前下达了《》，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷
北京一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，这将促成房地产业的优胜劣汰，市场重新“洗牌”成为必然。
“这项政策是十分必要的。”北京著名房地产律师吴建中对记者说，“在我们接手的诉讼案中，经常有因房地产企业经济实力不足而导致的违约问题，有的企业事实上就是一个空头公司，里外花的都是银行的钱，发银行的财。”
据调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约２０％至３０％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入３０％至４０％的资金；此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。几项累加，房地产项目中约６０％的资金来自银行，无形中加大了金融风险。
目前北京市已经开始建立土地储备制度，土地作为政府的“第二财政”已得到相当程度的认识，但是怎样使土地储备真正发挥宏观调控的职能？避免出现一届政府吃掉后几届政府的土地储备、只顾眼前利益的短期行为？一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策提出的土地储备贷款要求，将有利于规避这类现象。过去在一些人的眼里，土地储备具有政府行为的特点，以为靠着政府、靠着银行要储备多少就是多少了，而不用管市场需求了。随着央行新政策的出台，这样的观点就必须扭转。
近年来北京市房地产市场持续高速增长。去年北京市商品住宅施工面积比上年增长２４．１％，销售增长４２．３％，呈现产销两旺的局面；商品住宅价格出现稳中有降的趋势，去年每平方米平均售价为４４６７元，比上年下降２４９元，降至１９９７年以来的最低点；与此同时，个人购买已成为市场主流，中低价位商品住宅销售比重上升。去年在商品住宅销售中，售价在每平方米５０００元以下的已占６６．１％，比上年上升３．７％，而高于这个价位的商品住宅的销售均出现下降趋势。
从这个角度来看，央行房贷新政策扶持中低收入家庭购房可谓顺应形势，对北京房地产的影响将更多的体现在结构调整方面，其结果是几家欢乐几家愁，那些无法逃脱“烂尾”的房地产企业，将面对极大的生存压力，他们有可能选择楼盘降价或者邀其他实力雄厚的品牌公司加入的办法，以应对危局。而对于那些大牌企业，这正是扩充实力的绝好时机。
央行新政策能否给杭州楼市降温？
央行最新出台的房贷新政策，在杭州产生了一定的影响，有人叫好，有人摇头，更多人在等待下一步实施细则的出台。
有消息表明，在央行政策出台后，一些房产公司售楼部反而更加热闹。杭州近郊的某些别墅项目价格上涨，购买者依旧排起了长队。
杭州一家中介机构“省直房产”的工作人员告诉记者，从最近一段时间的成交情况看，市场依然呈现求大于供的局面，二手房成交价没有前几年那样猛涨，但还是在缓慢持续走高。
家住西溪路的陈容说，杭州的楼市早就不正常了，央行政策一旦实施，投资者和开发商都会面临资金压力，不得不低价抛售，这就会拉低房价，我们低收入阶层住上好房子的时代即将来到了。
也有相当多的人对此信息表现出一种漠然。参加浙江省第十届房交会的张先生说，国家的有关政策能不能拉低房价实在很难说，在过去的几年中，每次风吹草动大家都说房价要跌了，但杭州的房价一直在涨。这次的政策不好说，再等等看。
央行新政策最直接的影响在开发商。杭州的各开发商在面对这一消息时，心态复杂。金都集团武汉市浙金都房地产发展有限公司总经理卞涛说，这是一个短期不利、长期利好的消息，开发步伐会放慢，但会更加稳健。他相信，那些靠所谓的“资金运作”“跳跃式发展”的企业将会没有生存基础，而踏踏实实做好自己的产品，一步一步走路的企业可能发展慢一些，但是最终会成为市场的长青树。
宋都房产副总经理王益平对政策作了剖析：主体结构封顶再贷款，意味着可能会有不少楼盘到现房才发售，对老百姓是一件好事。由于开发成本增加了，开发商应该根据市场供求关系，可能会提高房价，也可能降低利润率。最大的打击是对小企业的，央行新政策考验资金实力，作为资金密集型企业，房地产的准入门槛将会提高，一批没有实力，完全靠贷款过日子的小开发商会被清洗掉，剩下有资金、品牌优势，有较强负责能力的大企业。这对房产业的健康发展是有好处的。
此外，他还认为，资金的紧缩，意味着过去可以做多个楼盘的资金，现在就只能做一个，这对很多企业的战略发展部署会产生很大影响。杭州不少企业经过前几年的发展，已拥有一定的积累，到了向外扩张的阶段，对他们来说是一个打击。他认为暂时停下脚步作点调整可能也不是一件坏事，但也可能因此就失去了发展的契机。有消息说，有的楼盘已经在考虑“惜售”。部分开发商考虑到以后的楼盘开发周期变长，在新旧交替期间会有一个市场空档出现，本已可以发售的一些楼盘可能会囤积，待机入市，获得更好的涨价空间。
通和置业市场开发部总经理黄海波认为，商品房本来就是给有经济实力的人准备的，新政策的出发点还是把它当成大众化产品，这是平均主义的眼光。他表示，关键还是要尊重市场。
据了解，杭州不少原本有在长三角地区扩张想法的房产商，现在纷纷表示只能守守家业，发展与否要看天时地利。
杭州楼市的火爆吸引了很多“外行”企业进入，这些企业往往拥有很强的资金实力。据悉，近段时期已经有一些小开发商在尝试走和实力派合作开发的路子。
杭州市土地储备中心主任赵春说，央行新政策对规范银行贷款总体上具有积极作用，但新政策规定土地储备机构只能采取抵押贷款，这一政策对杭州影响不大，对某些地区来说却几乎是一种“扼杀”。杭州是全国最早建立土地储备机构的城市，已经拥有大批土地权证，可以做到抵押贷款。但是刚刚建立土地储备机构的城市，就会面临“需要贷款才能买下土地获得权证，但贷款又首先要求拿权证来抵押”的尴尬境地。最终导致土地储备制度难以建立，国务院要求实行土地公开招投标拍卖的15号文件难以实施。
他认为，只要政府用土地储备制度垄断土地，就不会有任何市场风险，完全可以实行信誉贷款。银行应该根据每个城市的具体情况，认真审查该地是否实行了政府对土地一级市场的垄断。
他表示，杭州已经在考虑制度创新，通过发行土地债券等手段，开辟新的融资渠道，逐步减少银行资金，原因是贷款成本太高。
房贷新政策有可能影响广州市民投资习惯
购买二手楼的购房者算不算购买第二套房？刚买了一套一居室，以后再买房后岂不是吃亏了？央行６月１３日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》在广州房地产市场掀起了风波。投资理财专家指出，由于广州购房者中６０％为二次置业者，房贷新政策在降低银行房贷风险的同时，很有可能会影响广州市民的投资习惯。
记者在采访中了解到，这个通知被业内人士认为是央行１０年来对房地产市场最严厉的一个通知。截至发稿时止，人民银行广州分行已经召集了广州各大商业银行听取有关意见，实施细则将在近期颁布。中国银行广东省分行、工商银行广东省分行等各大银行也将出台各自的具体操作办法。
民生银行广州分行的邓华明认为，央行新政策规定主要是指导意见，应该说央行的这些政策性规定有利于房地产金融业务的稳健发展。但是房地产市场是区域性特点显著的市场，各地的市场情况不同，甚至彼此差异巨大，具体操作时需要因地制宜。
《通知》的本意是为了防范房地产信贷风险，目的就是要打击房地产投机市场，不管是否能真正全面执行，这种政策的威慑作用已经出现了，这与消息会影响股市走势的道理是一样的。由于难以划分个人购房投资还是投机的界限，所以个人购房的投资热情肯定会受一定打击。事实上，我国的住房按揭业务量还远远没有达到饱和的程度，我国的住房按揭贷款仅占贷款总量的８．９％，这个数字在香港是４０％左右，在发达国家达到７０－８０％。
与市民直接相关的房贷新政策是提高了第二套住房的首付比例，这对于首次购买商品房的消费者来说，无疑是一个利好消息，这将使这些消费者不仅可以享受住房贷款利率和首付款比例不低于２０％的优惠政策。同时，央行为规避消费者贷款买房风险，实行封顶后才允许发售的规定，让百姓购房也更有安全感。
然而，正如２５岁就在外企工作的吴城所说，“本来考虑先买个一居室改善生活的，现在新政策出台了，还是再积累几年买个三居室‘一次到位’吧。”的确，广州购房者中６０％是二次置业，这也等于限制了广州房贷市场６０％的购买力。短期来说，有些本来就打算买房的投资者或者换房者会因此加快二套住房购买步伐；长期来说，一居室、两居室的销售会有所下降。
如何才是二次置业呢，通知没有明确规定。如果某人在工行贷款购买第一套住房，那他在建行贷款购买第二套住房，在银行信息征询体系没有建立起来之前，很难对此加以判断。目前广州１６家金融机构中有５家没有建立本行的个人按揭资料查询系统，如果要把现有的按揭贷款存量资料全部输入人民银行的征询系统，据估计资料输入至少要有６个月到１年时间。
中国银行广东省分行的有关人士指出，央行应加大房地产信贷业务的监督检查，及时查处因严重违法违规给银行带来较大风险的放贷行为，保证新政策的贯彻执行。事实上，有些政策执行起来可能有困难，中国企业的自有资金比例普遍偏低。比如由政府主导或有政府背景的开发企业（或住宅发展中心）从事规模较大的经济适用住房建设，自有资金投入很难甚至不可能达到项目总投资的３０％，但银行很难因此而不给贷款支持。还有的银行为了抓住好的开发商和好的开发项目，都在力争通过早介入抢占市场先机，执行央行新政策可能存在折扣或擦边现象。
房贷新政策“逼”走南京炒房族
南京有30%的炒楼族，但近日一些银行对未封顶住宅的按揭的限制，“逼”走了大批短线炒楼族，给真正的买房者降低了风险。
最近，包括城中高档物业朗诗·熙园在内的一批南京的未封顶楼盘成了重点关注对象，几大银行不约而同地取消了未封顶住宅办理按揭的资格，同时提高了高档住宅贷款利率，缩短还款期限。那么，这一政策会不会因为吓倒一批购房者而导致楼盘销售的停滞？
在朗诗·熙园二期物业销售现场记者发现，交易受到的影响不大。据其现场负责人张勇强介绍，当天销售60套房子之中，有20套左右是一次性付款，合同总款中现款支付率达到65%。对于央行的房贷新政策，他认为这样有利于房地产市场的健康发展。依照规定，现在业主在该楼盘购房暂不办理按揭贷款，楼盘主体封顶在今年11月左右，届时便可办理贷款手续。他还认为，新政策最明显的一点好处就是，它从根本上遏制了炒房族，进一步降低了房地产市场的风险。由于没有了银行贷款，进行短期炒楼的风险加大，而这些对于真正想买房的人基本没有什么影响。根据这样的趋势看来，预计南京的炒房大军将会逐步减少，从而降低房产市场的风险。
上海房地产市场将加速结构调整
据有关方面预测，２００３年，上海房地产业在商品房预售、商品房实际销售、存量房交易三项指标方面均有望超过２０００万平方米，房地产投资规模有望超过８００亿元。
此间人士认为，房贷新政策的出台，不会对高位运行的上海楼市造成实质性影响，供需依然强劲，但房价上涨过快的局面有望得到抑制，市场上中低价位房源的供应量将会有所增加。
调控很有必要
上海市人民政府参事、上海市社会科学院房地产研究中心主任张泓铭认为，新政策的方向完全对头，很有必要。从调整力度来看，总体比较温和，现在房地产市场总体是正常和健康的，但也有不正常的发展趋势，局部地方有一些过热的特征，在上海，房价呈加速度上升，去年到今年，房价上升了１６％，主要体现消费需求过热，其中有相当部分是虚拟需求，即投资性购房引起的。政府为了稳妥推进房地产市场的健康发展，在过热时“拿捏”一下十分必要。
上海市人大代表、上海房地集团董事长徐林宝认为，新政策将对防止房地产过热、防范金融风险起到积极的作用。中海发展（上海）有限责任公司总经理杨小平表示，新政策出来后，房地产开发的门槛比原来有所抬高，房地产开发商要拿到入场券的难度比原来加大了，有利于房地产企业结构调整。一些消费者也表示，不会因为房贷政策调整而影响自己的购房计划，仍然对上海房地产市场充满信心，大多数还是看好房地产市场。
开发商行为将得到规范
杨小平认为，此次规定要求，开发商自有资金至少达到开发项目投资的３０％，四证齐全才能向银行申请贷款，这条规定较为合理。过去，不少开发商连购买土地的资本都没有，就去开发项目，完全依赖银行贷款，这种“空手套白狼”的行为，容易造成土地市场投机盛行、滋生腐败，造成金融风险，因此，从开发商自有资金这一源头来控制房地产风险非常必要。
同时，新规定将会抑制新资本进入楼市，考虑到房地产开发门坎抬高，外来资本会谨慎进入。杨小平说，上海房地产市场这几年飞速发展，造成了一窝蜂搞开发的现象，只要能拿到土地，谁都可以进场搞开发，上海房地产企业一度达到４０００多家。去年上海土地价格上涨过快，大开发商都在静观市场变化，可一些投资商不管对这个行业有没有了解，就一股脑扎了进来，造成市场混乱。新政策出台，起码会对这些投资商的资金进入房市产生一种警告，对市场调控会有一定的好处。
同时，迫使已进入房地产市场的小资本退出。房地产开发属资金密集型产业，资金来源受到限制后，原来靠负债经营的小型房地产开发企业不得不退出。这样，行业会更加规范，有利于房地产行业资源整合，产业集中度提高。
但一些开发商也提出建议，央行在收缩房贷政策的同时，应拓宽房地产企业的融资渠道。徐林宝认为，新政策对房地产企业的自有资金要求非常高，但是企业一开始进入这个行业时，资金门坎太低，如８００万元资本金就能评三级资质企业，５０００万元就能评一级资质开发企业。在目前土地成本越来越高的情况下，资本市场又没有什么具体的支持，缺乏其他的融资渠道，企业要开发项目，除了向银行贷款，别无他途。因此，必须拓宽房地产企业的融资渠道，否则，房地产投资将会受到很大影响。
对于结构封顶才能提供按揭这一点，一些开发商认为调整力度过大，可能会对一部分资金实力不济的开发商产生重大影响，甚至会导致资金链条断裂。因此，他们呼吁，政策要分阶段实施，允许给开发商一个过渡期，让其慢慢退出。这样，才不会造成太大的风险。
大家普遍建议，各地在出台具体细则时应充分考虑地区差异性，切忌一刀切，要分地实施。
中低价位房将成开发热点
采访中大家普遍认为，房贷政策调整，将加速上海房地产市场的结构调整，房价涨势趋缓，中低价普通商品房将成下轮开发热点。
首先，高档房、商业房和投资性购房的市场需求会出现实质性减退，房价上涨过快的局面将得到有效抑制。上海福纳市场咨询公司的调查显示，三分之一的投资消费者认为，上海房价总体还会上涨，但涨幅会减少，过去一段时间房价呈加速度上涨局面将会受到遏制；近四成的人认为，下一阶段上海房价趋向基本平衡，有涨有跌，但幅度不会太大，基本维持在５％左右。
其次，对套利性投资购房影响较大。一些投资客表示，以后购房投资要减少盲目性，会选择一些更有升值潜质、投资更安全的住房，以减少风险，也有相当一部分购房者表示，在现有条件下，要作一些技术性调整，如因担心市场风险，下调自己的购房总价；利息支出提高，增加首付比例、缩短还款期限等，可以预计，投资者会更加谨慎和理性。
但对用于自住的消费投资影响轻微。由于上海动迁力度加大，越来越多的人有改善住房条件的需要，加之外地入沪人员增加，真正用于自住的消费需求不会受太大影响。上海福纳市场咨询公司在最近的一次调查中发现，虽然部分购房者表示要延缓观望一下，但不会取消购房计划；此外，银行利率调整对个人买房抑制不大。目前房贷利率为５．０４％，购买第二套房的利率是５．７６％，考虑到商业银行有１０％的利率浮动权，这样利率水平较原来相比，没有太大的区别。
第三，中低价位房将是下一轮房产开发热点，普通老百姓有望买得起房。中国人民银行上海分行政策研究室主任王欣欣说，房贷新政策的出台，将加速上海房地产市场的结构调整，开发商会加大中低价房的开发力度。上海市政府也表示，从今年开始，包括１００万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出３００万平方米单价在３０００元至３５００元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价５０００元以下房源作为市场供应主力。由此可见，市场上中低价位房源供应量会增加，更多百姓有望买得起房。
美国房地产市场强劲的主要原因
近两三年中，虽然美国经济发展速度步履蹒跚，但是房地产市场却始终保持强劲，成为美国经济中少见的亮点之一。究其原因，抵押贷款利率不断走低是其中最主要的原因。
美国住房市场的最大特点是房屋销售速度快。今年５月份美国的独门独院的单栋新房销售量以年率计算为１１５．７万套，比４月份猛增１２．５％，比去年同期也大增了１７．９％。到５月底，美国待售的单栋新房存有量仅为３３．６万套。由此可见，美国建筑市场的流通和资金周转速度相当迅速，房屋闲置率很低。
据了解，美国房地产市场持续强劲的原因主要有两个。首先是房屋价格与收入相比处于相对比较合理的水平。美国商务部的报告显示，近年美国家庭的平均年收入大致为４．２万多美元，而５月份美国的单栋新建住房的全国中间价格为１９．５万美元，全国平均价格为２４．２５万美元，分别相当于家庭平均年收入的五倍和六倍左右。控制住房价格使大多数家庭能够承担得起，这是美国住房销售顺畅的重要前提。
美国灵活而又可行的住房销售运作机制则是美国住房销售久盛不衰的最重要的原因。这就是以抵押贷款方式买房。虽然房价比较合理，但是无论是购买新房还是旧房，十几万乃至几十万美元对普通美国家庭来说还是一个非常沉重的经济负担，绝大多数家庭都无力一次付清房款。因此，以抵押贷款方式购房就成了美国最普遍的房屋交易方式。美国以抵押贷款方式购房的步骤为：购房者提出贷款申请，金融机构对申请人进行贷款资格审核，金融机构委托房地产事务所对房产估价，签订合同和发放贷款完成购房。购房后，贷款人依照抵押贷款合同分期偿还贷款，并将房产产权证明作为抵押物交银行保存。还清贷款后房产归个人所有。如果长期不能按期偿还贷款，银行有权通过有关部门收回房产充抵贷款。
美国最常见的是以３０年期固定利率抵押贷款方式购房，购房时的利率确定后３０年内不再改变。比如以这种方式贷款１０万美元用于购房，上世纪９０年代后期美国利率处于８％上下的高峰时，每月需要偿还的贷款也只有７００多美元。目前抵押贷款利率处于５．５％以下这一历史最低水平时，每月所需偿还的款项不到６００美元。以这样的付款方式买房，对于有固定工作、中等收入水平的美国家庭来说，绝大多数都是承受得起的。
对抵押贷款购房运作影响最大的问题，是如何保证贷款者如期还贷和银行是否能够顺利收回贷款，以减少贷款风险。因此信用机制就成为住房贷款市场成功运作的最重要因素。在这方面，美国成熟的信用体系起到了非常重要的作用。金融机构对申请人进行贷款资格审核内容涉及各个方面，除了最基本的情况外，主要内容还包括家庭收入情况、负债情况、平时支付各种开支是否及时、信用卡是否出现过恶性透支等等。由于美国的网络系统非常发达，金融机构可以通过各个机构的网络很快查清申请贷款人的各方面记录，从而确定申请人的信用等级，进而决定是否可以向该人提供购房贷款。从多年的实际情况看，美国实行的以长期抵押贷款方式解决住房问题是一个比较成功的路子，运作规范有效。而经过长期努力建立起来的完善的信用机制，则是美国住房市场取得成功的基础。
英国住房抵押贷款品种多样灵活可靠
英国是住房金融出现比较早的国家之一，已有２００多年的历史，目前英国经办住房抵押贷款的金融机构和协会等有百家以上。
英国抵押贷款的运作方式多种多样，五花八门。从贷款资格和条件方面看，任何人，只要有职业和工资收入，都可以申请抵押贷款。签订贷款合同之前，银行在向你推荐贷款品种前首先要详细了解你何时毕业、何时参加工作、收入情况、身份证明等等。同时，贷款人必须在所贷款银行或其他银行有相当于贷款额１０％的存款。从借款期限和金额来看，通常从５年到２５年不等，最长的有３０年期，一种与养老金挂钩的贷款可达４０年。贷款金额一般为准备购买住房价格的７０％到９０％，不同机构略有不同，大致为个人年收入的３.５倍。如果夫妻共同买房，则是一方收入的３.５倍加上另一方收入的１.５倍或双方收入相加的２.７５倍。贷款买房时还必须通过律师并交付１％到４％的印花税。
从贷款和还贷样式来看，也有各种选择，大致为利息和本金一起按月或按双月等分期偿还；平常只付利息，到贷款期限一笔还清本金；还可以分期分批两者混合安排；等等。贷款利息大致分固定利息和随调利息，完全视贷款方式而定，不下数十种，是抵押贷款中最为复杂的。应交利息数额也根据具体情况各异。一般各家抵押贷款机构还会在中央银行调整利息后相应调整抵押贷款利率。
贷款人不管是按预先规定的固定分期还付方式的满期还贷，还是中途提前还清贷款，抑或增加月还贷额以缩短还贷期限，贷款人都可自由选择，银行不给还款数额设限，但利息会有调整。如果借款人不能正常履行合同，贷款机构则有权把住房收回。但这种情况一般不会出现，由于英国完善的信用制度和信誉文化，任何个人都不敢让自己在信誉上沾染污点，否则将无法在社会立足。不过，如果非故意原因如失业和其他突发灾难导致不能按时还贷，政府就业部门一般都会帮助安排就业，使人们不至于失去还贷能力。而且，银行一般在给贷款时还会推荐住房和财产保险服务。还可以把房产转给银行，转给哪家贷款银行也可自己选择，银行根据当时房价作出评估。银行一般都有专门的咨询人员向准备贷款买房的人士提供详细咨询和介绍，也有专门以为人选择设计最佳贷款交易为业的经销商。
在还贷期间，遇到问题也可以投诉。各家抵押贷款机构在自己的抵押贷款指南上一般都会明确告诉消费者可以就哪些问题向什么部门投诉的详细地址和投诉电话。在投诉得不到满意解决的情况下，贷款部门还向消费者提供英国金融监察服务机构的地址和联系电话，可向上投诉。另外，各家承办抵押贷款机构还须参加英国金融服务补偿机制，该机制在金融机构一旦破产后可确保贷款者的损失得到补偿。
