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近日，本刊接到家园业主的电话。据业主反映，该项目存在“延期交房近一年”、“房屋裂缝、渗水”等质量问题，严重地损害了广大业主的利益，于是，“乔迁之喜”也变成了“乔迁之忧”。对此，本刊进行了深入地采访。
交房日期一拖再拖 森林大第问题多多
森林大第项目大约于2002年1月开盘，开发商口头承诺交房期是2002年12月底，但由于开盘时24栋楼均没有预售许可证，所以业主无法与开发商签订正式的购房合同，只是交纳3000元定金，并取得保留房号的权利。直到2002年8月-10月期间，开发商才拿到了24栋楼中的8栋楼(1-4＃、6＃、10＃、14＃、16＃)的销售许可证，但这时，开发商口头承诺的交房日期已经被推迟。据该项目的一位已经交纳了定金的业主介绍，开发商电话通知他签订合同时，交房日已经被推迟到了2003年6月，而在签订合同时，约定的交房日期则又被推迟到了2003年8月31日。 交房日期就这样一拖再拖，个中原因，业主们并不知情。不过很多已交定金的业主还是按8月31日的交房日期签订了购房合同。而2003年7月31日，满心欢喜等待收房的业主突然再次收到开发商延期交房的通知，这时的交房日期已经被推迟到了2003年10月31日。 2003年10月27-28日，业主终于收到了开发商的《入住通知单》，然而开发商要求业主在入住之前必须缴纳契税、公共维修基金、产权证代办费等费用，否则将不予办理入住手续。 业主们在苦苦等待了近一年后，得到了入住通知，但新的烦恼却随之而来。不仅因为开发商要求入住之前缴纳的契税、公共维修基金、产权证代办费等费用不符合相关规定，而且该项目没有《商品房竣工验收备案表》，开发商出示的只是正在进行验收的证明。同时，该小区电和水都是临时的，也不符合交房条件。
另据一些业主反映，除延期交房、未达到交房标准外，该项目还存在较大的质量问题。如墙面裂缝、渗水等，并且地面四周还多出了一圈宽约3-5厘米，高约2-3厘米的水泥台阶，如果按房屋四周的水泥台阶与地面抹平，净高就矮了许多。
对此，开发商承认地面四周的水泥台阶是由于施工单位经验不足导致管道露在了外面，由于不符合相关规定，才用水泥抹上的。这实际上就是把管道摆放在了房内的地上，如果是设计问题，设计是如何审定的。如果设计符合规范，施工单位为何不按设计施工。仅仅用“经验不足”来搪塞业主是荒唐的。 除此外，业主们还认为开发商承诺不实。“当初我们买房时，销售人员的多项承诺如今看来只是镜花水月，当我们询问开发商其原因时，对方回答道，是代理公司所致，与我们无关，。”到底孰是孰非呢？本刊采访了该项目代理公司相关人士，在其出具的资料里，记者发现所谓销售人员的承诺，均有开发商的盖章和相关领导的签字。同时，该人士还透露，代理公司目前已撤出森林大第，主要原因是由于森林大第的开发商一再拖欠代理费所致。 面对诸多问题，业主们在与开发商多次协商解决问题未果的情况下，开始尝试通过法律途径维护自身的权益。在业主代理律师的要求下，2003年11月13日开发商在售楼处召开了业主见面会。会上，业主首先表示开发商延期交房应支付相应的违约赔偿；契税和公共维修基金开发商不应代收；其次，认为产权证代办费过高；再次，房屋质量等问题亟待解决；最后业主提出，在《商品房竣工验收备案表》暂时不能出示的情况下，希望开发商书面承诺出示《商品房竣工验收备案表》的时间。但开发商仍然没做出任何承诺，只是答复11月16日给出答案。 据业主称，16日开发商的电话回复如下：契税和公共维修基金业主可以自行向税务部门和小区办缴纳，也可以请开发商代收；房产证代办费的标准可以商议；《商品房竣工验收备案表》仍然无法出具；延期交房违约金的赔偿日期截止到业主收到《入住通知单》为止。
业主质疑开发商延期交房理由
就延期交房，开发商有关领导认为其原因有二：一是由于SARS”不可抗力”，导致施工进度受阻；二是由于森林大第属于北京市绿化带改造项目之一，是市重点项目。因为5环至6环之间的绿化带改造，牵扯到很多居民的迁移问题，所以在绿化带周围建商品房的开发商，可以得到北京市18条优惠政策，其中一条就是，北京市政府负责将市政水、电、天然气和暖气的管道接到小区红线以外，开发商只负责小区红线以内的各种管线的铺设，到时候直接对接就可以了。现在，小区红线内的管线已经铺设完毕，但是市政的外围管线却迟迟接不过来，其中原因至今不明。开发商只能找附近的建材城小区联系，希望从他们那里接管线。开发商讲建材城小区要价约4000万，这个数字开发商无法满足，因此没有达成协议。所以开发商无法保证8月底交房，就出现了延期的一幕。 对此，某业界资深人士认为开发商资金不够充足，开发经验欠缺以及不了解北京市场是导致森林大第延期交房的根本原因所在。 面对开发商的解释，业主代表提出了质疑。首先，关于开发商所谓SARS不可抗力导致延期交房的解释，业主认为，森林大第的房屋在2002年都已经建成，在房屋落成后迟迟不能交付，并非是“SARS惹的祸”，而是由于开发商自身的原因；
其次，关于开发商认为森林大第属绿化隔离带项目，其特殊性致使延期交房，业主们认为，北京的绿化带项目共几十个，没听说哪个项目因自身的特殊性而延期交房。对此，开发商毫不隐讳地解释道，“因为我们经验不足，好多事情不太懂，致使项目走了很多弯路。”面对开发商的解释，某业内人士认为，虽然开发商的项目运作经验有待提高，但不能以损害业主的利益为代价，既然开发了这个项目，就应该对项目负责，对合同中的承诺负责，对业主负责。 一位业主代表说：“无法正常收房，对我们业主而言，面对的不仅是经济损失，更多的是对房子不能接收的心理煎熬。我们期待着开发商早日出具《商品房竣工验收备案表》，并将房子目前的质量问题一一解决，我们希望尽早住进自己的家。”
5大问题凸显，补充协议是关键
森林大第事件发生后，受到社会各界的广泛关注，相关报道纷纷见诸报端。针对森林大第的延期交房和质量问题，本刊记者采访了房地产界资深律师，他们认为“森林大第事件”给其他购房人带来如下启示。 第一，SARS是否属于 “不可抗力”应具体分析。 京伦律师事务所王立宏律师认为，“不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，三者缺一不可。关于SARS是否属于’不可抗力‘，目前尚无明确的法律规定，司法实践中应结合具体案例具体分析。如果主张SARS属于’不可抗力‘，从而免除违约责任，必须提出SARS造成合同不能履行的证据，如由于SARS导致主要建筑材料供应中断、政府控制疫情需要明令中止施工等。否则，由于开发商自身的原因而导致延期交房的，则不属于’不可抗力‘”。
第二，签订合同，补充协议不容忽视。 就“森林大第事件”，一位业主代表说：“虽然我们现在是集体收房，请了专业律师和开发商沟通、协商；而面对今天的情况，如果在购房前能够谨慎一些，咨询一下有关单位或聘请专业律师来做指导，签订购房合同时，在补充协议中对开发商多一些合理的约束以及量化的违约赔偿条款；那我们现在的情况就会主动一些，不会像如今这般无奈与被动。” 为了使业主的权利能得到最大程度的保障，王立宏律师建议，在签订补充协议时，最好将以下内容纳入其中，如：《房屋所有权证》的办理期限及违约责任；发生法定退房或依合同约定退房，购房款、利息、装修费、相关费用(费、律师费、契税及费等)及已支付银行利息等项目的处理办法；由于房屋质量问题(含附属物，如暖气管、热水器、电瓷炉等)造成购房人及他人人身和财产损害的赔偿问题；室内空气质量标准问题；房屋或空气质量检测费用承担问题；停车位问题；小区绿化率、会所、儿童游乐园问题；面积差异的处理办法；开发商行使外墙面使用权和屋顶使用权对业主生活产生影响的补偿问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光问题等等。
第三，交房时开发商需出具相关证明文件。 就森林大第暂无《商品房竣工验收备案表》一事，业主代理律师北京博盟律师事务所袁前岭律师认为，“森林大第家园项目至今不具备交付房屋的条件，开发商擅自向业主交付房屋有悖于相关法律规定。业主依据法律规定有权拒绝接收房屋，且由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。” 对此，王立宏律师表示了相近的看法，开发商在交付房屋时须已通过竣工验收，取得了《商品房竣工验收备案表》，并持有有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测技术报告书》，还应同时向购房人提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。否则，就不具备交房条件，购房人可拒绝收房，由开发商承担延期交房责任。
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