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龚益(中国社会科学院数量经济与技术经济研究所)
“奥运房地产”像是赌博的大轮盘疯狂转动，真正能够买房赚钱的人，决不是靠着用穿衣吃饭钱买房子赌一把的人，而是那些已经积累了相当一笔财富，能够顺利消化投资风险的人。在这个问题上，有钱的会更有钱，没钱的陪不起，会有一段残酷的事实。
奥运商机的本质，是货真价实的投资拉动。北京从2003年起正式启动奥运工程，将近2800亿元的投资大部分将投向基础设施，此外，北京现在一年的社会消费品零售总额大约是1800亿，固定资产投资至少能达到1500亿，这两项加起来，一年就是3300亿。打出这三张 “北京牌”，无疑是给奥运商圈的房地产业注射了一针大剂量的兴奋剂。在此之前，此地落户的房价比的房价每平方米要低3000多元，但随着奥运带来的市政投入，购房人预期良好，现在这两个区域的房价几乎持平。
奥运会对房地产的影响是有利有弊，奥运房地产的命运决定于奥运圈的“复用系数”。“复用系数”简单地说就是指一种特定的环境既能够满足A功能，也能满足B功能的程度。当A和B两种功能重叠时，这个的环境的影响(利益)得到放大；A没有了，仍能对B发生作用。奥运房产中“复用性”典型的例子是韩国的汉城与澳大利亚的悉尼。汉城奥运会后房价涨势快的原因在于很高的“复用系数”，是由其较高的人口密度决定，并且得益于其突飞猛进的经济发展。奥运之后，韩国房地产一路火爆，一直持续到1995年，原因是韩国借助奥运会，相当于另外建起了一座新城；与之对照，悉尼房地产市场一片萧条。原因并不复杂：澳大利亚地广人稀，人口只相当中国的1.4%，人均国土资源是中国人的55倍，经济足够发达，城市充分发展，一夜间冒出来这么多房子，给谁住？房价的波动，并不会因为当初这里是奥运村就如何如何，而是与城市中心区的形成有关系。
至于奥运以后的房产价格走势，相对目前来说其价格应该还是有所上升。北京2008年奥运会以后奥运房地产的价格可能不会过分低迷，很有可能与当年的汉城奥运会相似。首先，中国和韩国的文化传统和经济背景有很多地方相似，目前中国的经济状况也是处在从发展中国家向新兴工业化的国家的转化过程当中，中国人的习惯和风俗与韩国人的传统概念相近，在把奥运会理解为体育竞赛和经济机会的同时，更把承办奥运看作是一件凌驾于其他各项工作之上的政治事件。从城市建设的角度看，北京也学了汉城的样子，借着奥运的机会重新布置，而改变了城市旧有的规划格局，在原来郊区的土地上营造起一座新城。
如果北京奥运房地产的未来走势真如当年的韩国汉城一般，“预测”似乎也就成了一边倒，想不出会有什么悬念。然而，凡事都希望达到极致顶端的狂热与不计后果的超前投入，似乎已经导致了北京奥运房地产价格水平的严重透支。
2002年，北京的房屋平均销售价格以及住宅、别墅、高档公寓、、办公楼、商业营业用房的平均销售价格在全国都是无一例外地“位居榜首”，全面第一。这些数据并不等价于“北京适合人类生活和居住”，却可以说明北京房地产价格存在透支。这种透支的后果，是让那些有能力吃进的“先行者”超常规发展，而对于紧跟在后面盲目投资、急于从奥运房地产赚钱的“小户人家”很可能就是致命的陷阱。
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