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央行给出房地产逐步降温信号 |
央行给出房地产逐步降温信号
中国人民银行终于给出了防范房产项目贷款风险的具体操作意见。5月20日，央行就当前货币信贷工作出台书面意见，要求各金融机构“采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目”；要求对负债率高的房地产开发企业从严审批贷款；对贷款规模过大的房地产开发企业资金流实行重点监控。这是一个清晰的信号，央行希望对房地产逐步降温，但又不希望一次性调整过大，预计仍将有后续政策出台。
2003年4月国房景气指数：4月份“国房景气指数”为106.89，比3月份下降0.45点，与去年同期相比上升2.29点。八个分类指数与上年同期相比呈现5升3降的格局。其中，竣工面积和商品房销售价格分类指数增幅最高，土地开发面积分类指数回落较大，这是直接受到自去年下半年以来的地产泡沫忧虑的影响，新增投资将开始回落，发展周期将在一年半左右。
近日，国土资源部颁发了《国家投资土地开发整理项目实施暂行办法》，拟从三方面整顿土地市场：各类园区用地、非法圈占集体土地、违法违规交易(主要是违反《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。控制“圈地”泡沫、遏制一级市场过热，是出台此次办法的初衷，但是否有效，尤其是对众多所谓“城市运营商”有效，关键在于地方政府的配合。
5月20日，北京市国土房管局颁布《北京市已购公有住房上市出售实施办法-补充通知》，再次为公房上市松绑，甚至提出房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明等同于公有住房买卖合同。北京房地产三级市场迟迟无法真正启动，是其整体市场健康发展的真正瓶颈所在；而上海房地产市场之所以更健康，就在于其二手房市场如今已占据三分天下。
中房上海指数2003年4月报告，4月份中房上海综合指数为961点，较上月上升16点，升幅为1.7%，较去年同期上升19.8%。其中住宅指数为911点，较上月上升16点，升幅为1.8%，较去年同期上升20.3%。在受到突发性“非典”干扰的情况下，上海的中低价住宅仍然价升量增，中档办公楼销售势头活跃，总体上仍呈现供销两旺的态势，说明上海整体市场仍将持续走强。
证券市场
金融街(000402)5月23日达成与北京市商业银行合作开发建设北京金融街B楼的协议，同时天宸大厦和真武庙五里高档公寓楼等项目也顺利签约，总投资31亿元。从此开始金融街标志建筑金融城的全面开建。金融城整体项目用地面积2.4万平方米，总建筑面积22万平方米，由高档酒店、金融家俱乐部、国际金融会议中心等建筑组成，将于2008年前全部建成。
升华拜克(600226)终止对浙江升华拜克房地产有限公司的投资，收回3150万元自有资金。猜测公司主要考虑缺乏相关行业经验,体现了管理层稳健经营的理念,规避了不必要的投资风险,公司也可集中这部分资金投资于主营业务。在目前市场情况下，这将是一个上市公司从房地产业撤退的信号而非“非典型”个案。
京东方(000725)公司将所持京东方置业有限公司70%股权转让给北京电子城有限责任公司，并将“京东方数字玫瑰园”和“京东方小背光源项目区”价值24178万元的资产委托置业公司经营管理，同样是意图退出地产专注电子主业，预计擅长资本运作的京东方还将继续对非主业的转让托管。
美都控股(600175)在湖州以6920万元的总价款受让一宗面积为22976平方米的地块。美都控股是去年年底从宝华实业借壳转型而来，今年1月为受让杭州市和千岛湖的两块地已动用巨资18265万元，属于典型的行情受益公司，其未来能否稳定发展有待时间的检验。
德邦69房地产板块动态观察（5.19—5.23）
本周收盘价
上周收盘价
涨跌幅度(%)
8.67
8.78
-0.01
市盈率
成交量(手)
成交额（万）
134.48
16139.14
1287.05
本周地产板块收盘价比上周跌9分，成交量和成交额都有所萎缩，主要是受大盘整体振荡和地产市场受非典影响，成交并不活跃。
资本运作
恒大地产(000502)将进行股权置换，置入恒大所持有的广州花都绿景房地产90%股权，宣布恒大地产在借壳“琼能源”上市后，已经完全实现了主业转型。
内地房地产概念的香港上市公司上海世纪(0755.HK)以7000万元人民币购得上海证大置业65%股权，公司主席戴志康同时是上海证大投资集团的董事长，今年2月21日，戴志康出资1.5亿全购上海世纪，并称在2003至2005年发展内地地产项目，将其注入上海世纪。作为目前盛传的以内地概念融香港资本“少壮上海派”之一，证大可谓野心勃勃，即使非典也“沙斯”不掉其资本联动地产的蓝图。
目前保利正积极筹备争取在国内主板直接上市。目前保利在武汉、北京、上海、重庆、长沙、沈阳、哈尔滨、深圳等地都成立了房地产公司，届时上市的估计将是一个全国性的房地产企业。
目前正计划筹备在香港主板上市的首创、SOHO、天津顺弛等内地房地产公司纷纷受阻。香港联交所预计会收紧内地企业上市的审批，而投资人对内地民营企业的投资热情也相当减弱，在如今市道如此不利的情形下，受阻是可想而知。
海外视角
随着SARS疫情逐渐稳定下来，香港地产商将在近期推售一批新楼盘，香港5大地产代理行积极备战，计划聘请超过300名新员工。“中原地产”5月份前12天的佣金收入，比上个月同期反弹%，而“美联物业”则回升50%。预计，5月份的成交量可达6000宗，6月份还会进一步飚升。这对保受煎熬的香港房地产业而言，是一个极大的利好。
韩国政府从今年下半年开始将大幅上调综合土地税等房地产拥有税。韩国政府一直认为应该上调目前市价30%的财产税和综合土地税课税标准，但由于管理这些税金的地方政府的反对一直拖延了下来。但此政策对韩国尤其汉城的房地产市场的影响，尚需时日来加以观察。
资本学堂
房地产公司直接上市存在着两大先天性缺陷：房地产公司地域性较强，即便上市，股民对其具体的经营环境也大多缺乏了解。房地产开发具有周期性，一般一个房地产项目从开发到竣工验收平均需要两年的时间，但按照会计准则，一个产品在完成制造和销售过程后才能计算收入与利润，而公司直接上市需要有连续3年稳定均衡的盈利记录，这对于大多数房地产公司来说，都是勉为其难。
美国近年来实行了一种新的房地产集资方式——住房逆抵押贷款，其放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向贷款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反，故被称为“逆抵押贷款”。住房逆抵押贷款制度使一部分有房住户在未搬出或出售住房前获得现金收入，其主要优点是：允许贷款人把住房资产转变为现金以满足其特别需要；鼓励并增强了一二级抵押贷款市场转换住房资产为现金的能力；确定了住房资产转换为现金需求的外界及住房投资资产与抵押贷款的转换，最大限度地满足了年老住户的消费需求。
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