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６月１日实施的最高人民法院颁布的《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在社会和业内都引起了巨大的反响。在记者走访过程中，多位律师、专家学者纷纷发表了自己的观点
为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院制定了关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释，目前已指导实践工作。
广告也要遵守规则
《解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。《解释》特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
最高人民法院副院长黄松有指出，由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。新的司法解释将依法及时有效地解决此类纠纷。
北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵律师认为，《解释》中有强调的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”，比以往有了巨大的进步。
在房地产界素有“维权斗士”之称的舒可心认为，首先，要把广告内容视为合同条款并不容易。《解释》第三条规定了两个同时并列的条件，既要是“开发规划范围内”的，又要是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的。前一个条件就是说，广告中对开发规划范围俗称“红线” 以外的说明和允诺，是不能视为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷，是来自于发展商对周边环境的承诺。
而并列的后一个条件中，什么是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响的”？没有进一步明确，因此，对于双方来说，最保险的方法就是将一切写入合同。
北京富力城房地产开发有限公司总经理谢强对于此条规定的反应是：这将要求房地产开发商更要遵守游戏规则。
房子“缩水”３％ 难以解除合同
买房人都会担心一个问题——缩水，也都明白一个３％的界线。黄松有说，根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。
对此，秦兵认为，《解释》没有在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上，司法解释依然没有说清楚，给今后的工作留下许多漏洞。
“不超一倍”不是“双倍返还”
长期研究房地产问题的首都经贸大学城市经济系邢亚平副教授告诉记者，过去商品房买卖究竟是否适用于《消费者权益保护法》中关于双倍赔偿的条款，一直是交易中的一个争论焦点，这次司法解释在“已付购房款”的范围内肯定了消法的这一精神。同时，也明确地提出了商品房买卖中“恶意违约和欺诈”的几种情形，为能否适用“买一赔一”提供了明确的法律尺度，无疑是一个巨大地进步。
秦兵提醒：消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说“可以不超过一倍”；前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，当然包括零赔偿。所以说这并不是“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”，大家一定要看清楚。
拆迁应避开“雷区”
司法解释规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。
对此，秦兵认为，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是用心良苦。但是此条还能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择产权调换，还是货币补偿”，这样可以避开一个责任“雷区”。
“交钥匙”就算交付使用
房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。
黄松有表示，房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。
邢亚平副教授认为，司法解释确认了实际操作中的“交钥匙”这一行为具有法律意义，可以提醒买卖双方一系列新的权利义务关系将以此为起点而发生。同时还在内容上明确了“交钥匙”只是交的房屋使用权，而不是房屋所有权，理清了过去操作中长期存在的模糊认识，使买卖双方在交付时间上有了统一的判定标准。
严重质量问题可解除合同
《解释》规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。
北京隆安律师事务所律师陈旭质问，何为“主体结构质量不合格”？作为普通的购房人根本不可能得出结论，再如“房屋主体结构质量经核验确属不合格”究竟由什么机构进行核验方可，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形都包括哪些方面、有何标准，这些都没有做出明确的解释。可以想像，如果购房者以房屋出现严重质量问题影响居住为由向法院提出解除合同，开发商也可以说，这个房屋是有问题，但不至于那么严重。因此，双方的纠缠在所难免。
拿不到房产证可申请赔偿
黄松有表示，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第３３条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过１年，由于房地产开发企业的原因，导致买房户无法办理房屋所有权登记，人民法院应支持买房户解除合同和赔偿损失的请求。
北京中通律师事务所王冰律师为此深感遗憾：仅规定一方的义务有失公允。假设买受人不按规定办理房产证或不办理，都将扩大或者延续出卖人向银行提供的担保义务。现行的大量的商品房买卖中，买受人均采取按揭贷款的方式；在房产证未办理之前，全部保证责任由出卖人承担。因此，他认为，《解释》应增加对买受人的限制，使出卖人与买受人之间的权利、义务，在这一点上尽量的对等。
合同将不被轻易确认无效
黄松有说，司法解释根据合同法的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有合同法第５２条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。
黄松有指出，人民法院对房地产开发企业预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。司法解释对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。另外，考虑到我国房地产市场目前的实际情况，司法解释还明确规定当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视为其具备预售资格。
中通律师事务所律师王冰却认为，该条规定有些不妥。《城市房地产法》和《商品房销售管理办法》把预售条件规定得非常具体。各地方也有相应的实施细则。均把预售证明——许可证，作为强制性的条件；出卖人的销售是否合法，有无此证也是政府行政管理部门的一个重要的判断标识。《解释》中以买受人的告诉或法院的受理时点，来确定是否具备预售许可证明及合同是否有效，此规定明显与民法与合同法的基本原则有出入。它防碍了买受人行使撤销无效合同主张的权利。
包销商也要参加商品房买卖合同纠纷诉讼
如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。
黄松有介绍说，包销是从香港、台湾地区引进内地的一种商品房销售方式。我国内地法律和行政法规对此都没有明确的规定，法律理论界和实务界对包销合同的性质认识也不一致。为了准确界定商品房包销合同的性质，统一对此类纠纷的处理原则，根据合同法有关规定的原则，司法解释将包销合同定性为无名合同。根据合同法的规定和包销的实际做法，司法解释对当事人违反包销合同的责任予以明确。
尽管房地产市场的法制建设在进程中尚有不足之处，但在前行的过程中不断地完善着。作为一名消费者，应不断提高防范意识，养成利用法律资源的生活习惯，才是现代商品经济社会中一个社会人应该具备的素质。
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