央行房贷新策开始在南京“落地”。南京几家银行从本月起首先对未封顶的楼盘说“不”。银行放贷对高价房及第二套住房的利率从5.04％调至5.76％。该消息一出，立即引起了南京金融界、房地产企业及市民的强烈关注。业内人士指出，此举有利于抑制炒房、人为抬高房价等行为。事实果真如此？

高档住宅会失宠？

什么是高档住宅？业界称，只有公寓立项和别墅立项的房地产项目才称得上是高档住宅。而在目前南京房地产市场上，开发商为了炒作，只要每平方米起售价在五六千元以上，就称自己的楼盘为高档住宅。

据悉，6月底中国人民银行南京分行召集了南京十几家银行，传达了央行新政的主要内容，并且要求各家银行参照此内容执行。不过对于高价房的认定没有给出具体的标准，只是让各家银行“自行把握”。尽管如此，人行还是明确表示，对于部分价格高得出奇的楼盘，银行完全可以停止对其办理按揭贷款。

交通银行南京分行一位房地产信贷部的负责人告诉记者，目前所有的银行基本上都没有和房产部门联网，相互之间信息不能共享，银行之间的客户信息也是保密的，如果有人在一家银行贷了款，换一家银行就能进行第二次房贷。而如果一人贷款后，再以亲属名义贷款，这也很难查出来。所以，目前银行界还没有一个系统可以查到购房人的信贷记录。但银行界人士强调，这一问题将会逐步得到解决。

作为响应，民生银行南京分行将每平方米4200元设为南京地区高价房的底限。民生银行有关人士说，每个季度南京地区的房地产评估机构，都会给该行一个南京楼市的指导价。第三季度南京平均房价为每平方米4200元，凡是超过这个价格的均被“民生”视为高价房。对于高价房贷款者，“民生”要其提供收入证明，股票交割单，如果是外贸企业主，还要提供企业外销、进出库等单据。至于超过4200元的是不是实行新调整的利率，“民生”的有关人士表示，除了别墅之外，河西地区的商品房每平方米5000元以上算是高档，新街口则要6000元以上，但江宁3000元以上就已经很“高档”了。那么，起售价每平方米5400元的金基唐城，起售价为每平方米6800元的“金色家园”和号称100万元一幢的百家湖岛中岛，在民生的眼中都是“高价房”。

对高档楼盘会不会“失宠”的问题，有开发商信心十足地表示，他们会继续关注这一市场，因为高档楼盘的消费群体依然会存在，这一潜在的市场不会因实行新政而丧失。

有人出局房价就会降？

据了解，人行公布的同期同档次贷款利率一般要比个人住房贷款利率高近一个百分点，如贷款40万元期限20年，两者利息要相差5.3万元。市民按央行的新政策去买第二套房子，就必须多付出这5.3万元。

房地产开发依赖于银行的信贷，这在业内是无人不晓的。据了解，部分房地产开发企业项目投入资金中20％至30％是银行贷款；30％至40％是建筑公司垫付的资金（这部分资金也多是向银行贷款）。

此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中六成的资金是来自于银行。为数不少的项目正是在利用个人按揭的资金滚动开发。

现在，央行的房贷新政收紧了个人按揭贷款限度，对那些自身资本实力不济的“空手套白狼”中小开发企业来说，必将要经历一个“断奶”的阵痛期。如果挺不过去，将会面临被市场淘汰的命运。

南京商贸集团房地产开发公司办公室负责人华德品认为，“可以预见今后一段时间，将有一大批没有实力的房地产商会被淘汰出局，并且持续攀升的房价也会回落到一个合理的位置。但是，从近期来看，房价回落不会太明显。期房不给按揭导致现房价格走高的现象就是一个佐证。”

央行新政意欲何为

新政策通过贷款条件、开发业绩、贷款利率和额度等多个方面引导企业调整产品结构，少生产高档商品房，多生产中低档商品房。明确规定购买高档商品房、别墅的首付比例要提高，而且不能享受优惠贷款利率。这些都将有利于房地产产品的结构调整，生产更多更好的中低档商品住宅。

不过，对于炒楼一族来说，以后的日子就不那么好过了。华德品说，因为“炒家”再也不能以比较少的首付来大批吃进价格不菲的房子了。

“我们已经很长时间不在南京拿地搞项目了，因为地价被炒得太高了！”这是南京市城市开发集团高级政工师陈建路在接受记者采访时说的第一句话。他说，央行的房贷新政首先将会把南京的地价“打回原形”。高地价必然导致高房价，而高房价又会助长高地价。现在，这两者之间的关系链被新政策打破了，这带给开发商的是优胜劣汰的考验，而带给购房者的则是“重大利好”。

由于资金的压力，开发速度会减慢，现房销售会使房价相应提高。开发企业担心，在目前信用评估体系不够健全的情况下，会在新政策后引发新的变通做法，由此带来市场的混乱。采访中，不少开发商对南京多家银行积极执行央行新政不无忧虑。

业内人士认为，目前，个人住房贷款风险一般在发放贷款后3—8年中逐步显现。我国现在个人住房贷款余额中，80％是2000年以来发放的，即只有20％的贷款开始进入第三年。而央行新政策的真正目的是为了保证银行自身资金的安全。遏制假按揭，减少乱炒楼只是该政策的一个“副产品”。