成绩显著

近期，北京市国土资源和房屋管理局公布了上半年的土地储备情况，公告显示上半年北京市固定资产投资和房地产市场对土地需求数量大，势头好。

土地出让继续保持良好势头，出让面积平稳中略有增加。１～６月份，全市共办理国有土地使用权出让５６３宗，１４０２．８公顷，是去年同期出让土地面积的１．０４倍；规划建筑面积约２８９４．７万平方米，是去年同期的１．０４倍；合同地价款总额１４４．６亿元，是去年同期的１．０５倍；实收地价款７０亿元，比去年同期增长６３％。

土地划拨面积增长８７％。１～６月份，办理划拨城镇建设用地３１宗，总用地面积２５５．１０公顷，是去年同期的１．８７倍；建筑面积４３７．８８万平方米，投资规模１６５．５亿元。收取土地出让预定金２０４８．８２万元。

新增建设用地大幅度增长。１～６月份，全市共办理建设项目征地报批件近２００件，合计用地４４０５．５４公顷，是去年同期的２．３３倍

土地收购储备取得新进展。按照政府的工作部署，奥运场馆北区２．９１平方公里土地一级开发工作征地、拆迁工作正在顺利进行，北京市土地整理储备中心筹资并实际拨付到位资金约３３亿元。１～６月份，组织４宗土地入市公开交易（公开招标１宗、挂牌交易３宗），其中挂牌成交２宗，出让土地面积４．０３公顷，规划建筑面积１９．４６万平方米，成交金额８．０２亿元。目前正在挂牌的土地９宗，面积２０．７公顷，近期将陆续推出３０宗土地，在土地市场以招标、拍卖和挂牌出让方式公开交易。

土地收购储备工作开始起步。北京市土地整理储备中心已与化工集团、建工集团、城市开发集团等单位签订４宗地的收购合同，收购总价款约１２．２３亿元，为收购储备项目支付资金７．１４亿元。其中城市开发集团的土地已挂牌交易，化工集团土地即将入市招标。

土地一级开发工作逐步推进。西红门经济适用住房项目土地一级开发，已经完成了前期市政规划和拆迁前期准备等工作。同时，常营乡、呼家楼地区、东坝、ＣＢＤ中心地区、东郊仓库工业区等土地一级开发前期准备工作正在逐步展开。海淀、朝阳、大兴、昌平等区县也加强了土地一级开发工作。

三大瓶颈

然而，在一片叫好声中，有关专家指出，必须清醒地意识到，建立土地储备制度及土地入市公开交易的基本前提是垄断土地一级市场，而目前北京对土地的实际垄断力弱，土地出让双轨制和储备资源少等因素已成为经营性国有土地使用权招标、拍卖、挂牌工作进一步开展的隐忧。

专家介绍，目前政府未能完全控制住土地一级市场的因素很多。首先是北京聚集了众多的中央和国家行政领导机关、国家级大企业、高等科研院所和军队机关，这些单位可以自行与开发商合作开发。其次是存量土地大部分被现在的使用者所控制，既可以自行开发，又可以行使转让权。另外，由于经营性项目国有土地使用权出让的有关规定，增量商品房用地留下了绿化隔离项目、危旧房改造、小城镇建设、高科技和工业用地等经营性项目几个大口子，政府对土地一级市场的实际垄断力被削弱了。

由于政府没有真正控制住土地一级市场，土地出让双轨制和储备资源少，造成土地储备力量弱小。当前北京市的工作方针就成了“抓两头，放中间”和“抓重点，放一般”。所谓“抓两头，放中间”是指一头抓总量控制，一头抓公开入市交易，逐步推动政府控制土地供应总量、有计划地供应土地，在总量控制、公开入市的原则下，调动各方面的积极性，做好土地储备期间的具体事务性工作。在既得利益群体的压力下，只能保持现有的土地收益分配制度不变，但土地储备制度的“政府意志”并没有真正体现。所谓“抓重点，放一般”则是指重点储备对城市建设影响大和土地市场影响大的地块，即重点功能区的建设实现土地储备制度，对一般性用地不强求储备，可以由原用地单位完成一定审批程序后到土地市场公开交易。以上因素即造成土地储备资源不足，不能有效遏制土地投机行为。

市场在土地资源配置中发挥基础性作用是建立健全土地储备制度的重要原则。必须坚持土地使用权依法公开交易，杜绝隐形土地市场，确保土地使用权交易公开、公平、公正。特别要严格限制协调用地的范围，对经营性项目用地，一律以招标、拍卖方式提供。但由于前面分析的原因，“场外交易”仍有顽强的生命力。自２００２年北京市实施土地储备新制度以来，有实力的京城大地产商反应并不特别热烈。

对此，专业人士建议，当前对策的重点应当是进一步推行土地储备制度，建立有效的工作协调机制，增强政府对土地一级市场的垄断力；积极探索和推行多种有偿土地使用方式，扩大有偿使用范围，规范土地使用权转让、出租、抵押管理和划拨土地使用权的入市管理，强化土地产权登记管理，完善市、区（县）级土地储备机构体系，积极开展土地收回、收购和一级开发等工作。