随着越来越多的跨国公司区域总部、重要事业部门以及中国本土企业区域总部现身深圳，写字楼开始实现与“总部经济”的联姻。对深圳写字楼来说，“总部经济”是一注强劲的活力剂。２００３年商务写字楼市场投放量突破５０万平方米供应量，中心区写字楼纷纷抢滩，实质上预示着深圳写字楼市场已进入一个意气风发的蓬勃时期，拨动着这座城市商务经济的神经，诱发了新一轮的商业地产的狂潮。

区域分布明显

目前，深圳的写字楼集中在罗湖区和福田区，其中地王大厦为高档写字楼的典型。几乎８０％以上的大型跨国公司都定居于此，地王的入驻率已达９７％以上；嘉里中心的入驻率２００１年就达到了９８％；发展银行大厦的入驻率也在２００１年底达到了９５％；招商银行大厦、新时代大厦、汉唐大厦等甲级写字楼的入驻率也大体如此。深圳戴德梁行的最新调查统计表明，深圳现有的甲级写字楼空置率基本都在５％以下。这一方面说明了这些写字楼的质素及其区位优势，但从另一个角度看，恰恰说明了深圳高档写字楼的匮乏。一些甲级写字楼已无大面积单位供应，另外一些表现尤好的甲级写字楼更是难觅盘踪，而且一些即将入伙的新甲级写字楼的市场表现也相当不错。

罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过２０年的发展，形成以国贸为中心和以地王为中心辐射周边地区的商务办公区。以国贸为中心的区域随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少。以地王为中心的商务区域是深圳目前商务办公环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区，区域内的写字楼物业，随着近年整体经济的复苏，目前租售情况较好。

深圳城市发展的西移，继罗湖之后，福田区不断崛起，目前福田区的写字楼主要集中在华强北——上海宾馆、中心区、车公庙三个地带，是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。特别是南片区——ＣＢＤ商务中心区，更是未来深圳高档写字楼集中的地带。在市政六大工程建设的带动下，中心区已成为整个市场关注的热点，未来写字楼总的供应量将超过３０万平米。   

从以上分析可以看出，罗湖区的写字楼市场已经相当成熟，未来的开发量较少；南山区由于位置的相对独立性，写字楼的辐射区域较小，以片区消化为主；而福田区，由于新中心区的崛起，特别是ＣＢＤ商务中心区的发展，必将使该片区成为深圳写字楼市场关注的热点，而该片区未来巨大的市场供应量，也必将使中心区成为深圳写字楼市场未来激战的战场。

量大质同突出

深圳甲级写字楼由于供应性缺货和国内外大财团、机构的入驻推动，呈现一片兴旺景象。但有人士指出，未来两年，深圳甲级写字楼有供应量过大的隐忧。单是中心区及中心区周边，未来两年总供应量将远超１００万平方米。这使得今明两年写字楼的集中供应量较大，对深圳甲级写字楼市场的消化能力将是一次考验。

也有人士担心，目前深圳市还没有形成城市商务中心，同时深圳的甲级写字楼楼盘特色不够鲜明，正在走向同质化。在租金、售价的市场变化方面也不够灵活，不能随时跟着市场的需求变化作出反应，与北京、上海、香港灵敏的市场相比仍存有差距。

目前，中心区的地块基本都已出让，巨大的市场供应量与有限的需求之间的矛盾难以调和，供过于求的市场格局挥之不去。作为深圳未来写字楼供应量最大的中心区，必将成为深圳写字楼市场竞争最为激烈的战场。

许多开发商以开发时速来避开竞争对手，进行差异化的市场定位，在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求，这无疑于抢先占领了市场。由于近年写字楼市场不景气，写字楼项目开发较少，因此，写字楼营销手法的探讨和尝试，远不如住宅和商铺多。另外，作为一个商服物业项目，写字楼的价值和功能主要体现在物业管理这一层面上，物业管理是提高写字楼竞争力的重要手段。

有市场人士认为，写字楼市场竞争所带来的压力，只是写字楼本身具有的地理优势以及发展的惯性作用，威胁的真正来临估计是在五六年之后。