9月1日起，第一部全国性的物业管理法规，即由国务院颁布的《物业管理条例》正式施行。

据统计，截至去年底，全市物管企业已达240余家，纳入物业管理的房屋建筑面积3390万平方米，其中市区物管企业160余家，物管房屋面积为2500万平方米；历年来全市已建立起208个业主委员会，包括市区的145个业主委员会。物业管理这个行业正迸发出蓬勃的生机。然而，“管家”们的日子也不好过，苏州目前将近7成的物业公司都在亏本，小区物业费低且缴纳率普遍不高。

原因何在？业主们说，物业公司没有尽责，小区有这样那样的不如意；物业公司说，你们不交钱，我们吃饭都成问题，别提服务质量了。市物业管理处有关负责人说，在未有《物管条例》以前，业主与物业公司双方都不甚明了自己的权利与义务，始终都在尽可能地谋求己方的利益最大化，因而不可避免地产生了尖锐的矛盾。

现在新物管条例来了，让我们好好地解读一番。

要点解读

◆物业管理的服务内容须在合同中明示（参见《物管条例》第36条）

按照新物管条例的规定，物业公司只需做好份内事，按照物业服务合同履行义务，提供相应的服务，小区居民如有安装水泵等特殊要求时，应另行签署补充条款，友好协商。

◆住房维修金要专款专用（参见《物管条例》第54条）

现在新商品房已经普遍在签购房合同时便由业主交纳维修金，今后业主对维修金的有关事项应予注意。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有。专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。

 ◆业主必须缴纳物业费（参见《物管条例》第42条）

这里解决了几个困扰已久的物业交费问题：一是出租房问题，过去有些房客拖欠了物业费，房东认为不是自己使用该物业，不必代房客交纳，现在规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。。二是前期物业费问题，过去一些楼盘从物业公司前期入驻到交房，中间总有三个月到半年的时间，物业公司的收入无从着落，现在规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；三是目前最普遍的拖欠物业费问题，《物管条例》第67条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

◆2／3业主投票可炒掉物业管理公司（参见《物管条例》第12条）

物业公司的选聘、续聘、解聘，一直是难点问题。现在，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业等等决定，必须经全体业主所持投票权2／3以上通过。

◆开发商和物业公司要分家（参见《物管条例》第32条）

苏州的很多物业公司与开发商同名，有的本身是开发商的一个职能部门，这些同源同根的物业公司管理，固然有利于小区环境的持续保持、初始建设目的的贯彻实施，但也增加了业主的不信任感，有时甚至把一些与开发商的矛盾转嫁到物业公司身上。只有彻底实施开发商与物业公司的“分家”，才能建立起业主对物业公司的基本信任。

◆财产被盗、业主遇害、保安行凶，物业公司要担责（参见《物管条例》第47条）

小区的安全，是“管家”的职责，物管在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作。小区内的失窃、抢劫乃至命案，将极大程度影响业主对物业公司的信心，物业公司须有效地弥补过失。

◆物业公司竞争上岗（参见《物管条例》第24条）