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上海中原地产法律部罗亚东
随着上海市房地产市场的蓬勃发展，涌现出了一大批高标准的现代化物业，其中，附属地下车位(以下称“车位”)在绝对数量上的大小及与该物业单元总数在相对比例上的高低，成为衡量某一商品房项目投资价值的重要参数。但在实践中，由于车位买卖的特殊性，产生了若干值得探讨的法律问题。
首先，对于房屋与车位的关系问题，法学界存在不同的认识。第一种观点认为：车位是房屋的附属物，与房屋构成主从关系，即房屋是主物，而车位是从物，从物必须随主物的转让而转让；第二种观点认为：车位是独立于房屋之外的物，与房屋并不构成主从关系，不必随房屋的转让而转让，在仅涉及房屋转让，而车位并不转让的情况下，车位的所有人可以保留对车位完整的所有权，且车位可以单独成为转让的客体。
其次，目前上海市房地产方面的相关法规和政府规章，对于车位买卖的规定相当薄弱，仅在市房屋土地资源管理局下发的《〈关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定〉的通知》中作了一些原则性的规范，主要内容涉及以下几个方面：一、对于购买人的身份作出限制，即仅供该商品房小区内(包括分期实施的商品房项目)的房地产权利人购买。换句话说，只有购买了该小区某一房屋单元的人，才有资格购买该小区的车位，这一点对于开发商预售物业的期房买家及小业主出售现房的二手房买家同样适用。笔者认为，这是为了防止炒卖车位、保证小区安全及降低物业管理难度，而在法律上作出的限制性规定；二、车位可与房屋一并出售，也可以单独出售；三、车位不单独颁发产权证，而仅在房地产权证上作注记。
实践中的困难在于，如果某位业主拥有一套附带车位的房屋，但他仅出售房屋，而并不同时出售车位，则法律对此缺乏明确的规定，各区、县房地产交易中心亦采取了截然不同的处理方式。一、车位没有独立的产权证明，而仅在房屋的房地产权证附记上作产权注记，车位必须随房屋一并转让，否则会导致车位的所有权无所归依，在法律上处于悬空状态，认同上述观点的某些交易中心将拒绝受理此种类型的房屋转让；二、某些交易中心可以出具车位独立的产权证明(车位产权证)，其所有人在出售房屋后保留车位，今后可以单独地将车位进行自由转让。三、某些交易中心还有一种折衷的做法，即不单独出具车位的产权证，而是注销业主原房地产权证上房屋部分的内容(因房屋已经转让给下家，并出具以下家为权利人的新的房地产权证)，但保留附记上车位的注记，再将原房地产权证返还给业主，这种做法，虽然使房屋转让得以顺利实现，但仍然没有从根本上解决车位的法律性质问题。
笔者认为，上述实践中的困难，在实质上揭示了目前上海市房地产法律法规的一个盲点。车位具有相当的价值，且毕竟不同于房屋的门、窗等显而易见的从物，应该在法律上赋予其独立或相对独立的客体地位，实现其自由或在一定范围内自由的转让。这对于加快车位的流转，实现车位的保值增值，从而进一步完善上海的房地产投资环境具有重要的意义。
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