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由于经济形势的变化，房地产投资的高风险开始显露，市场矛盾凸现出来，房地产企业普遍面临着激烈的市场竞争和沉重的风险负担。现实的压力，使众多房地产企业开始清醒地认识到：房地产已经完全进入了市场化的激烈竞争，粗放型的经营已经不可行了，现在需要用最先进的经营经验和理论来武装自己。谁拥有精良的营销利器，施展专业过硬的战略战术，谁就能在风云变幻的市场中站稳脚跟，否则，就会葬身于市场的惊涛骇浪之中。
营销策划更上一层楼
综观近两年南宁楼市，不难发现，销售业绩突出的往往是那些营销策划做得出色的楼盘，谁注重营销策划，并手段丰富、勇于创新，谁就能抢得先机，在市场上圈下一席旺地；不注重营销策划，或是局限于旧有的观念，不积极地吐故纳新，往往会千万死水一潭，甚至陷入半死不活的境地。营销策划往往能取得“短、平、快”的销售效果，这让不少开发商都认识到，营销策划在很大程度上是项目致胜的关键。南宁房地产市场的发展还处于欠成熟的阶段，在相当一段时期内，房地产开发项目的重点、市场的热点都会集中在营销策划上。
在房地产市场竞争的早期阶段，概念包装是促使项目获得成功的有效方法。南宁楼市的概念炒作之风逐渐盛行，从亲水住宅到生态住宅，从ＣＢＤ到中央形象区，从安居工程到国家康居示范工程等等，大有愈演愈烈之势。其中有名副其实的，也有生搬硬套不符实际的，有借此一炮走红的，也有画虎不成反类犬，弄得不伦不类的。进入新的一年，概念炒作仍是营销策划的常用手法，但人逐渐摒弃“空头支票”或“挂羊头卖狗肉”的做法，而会以实实在在的内涵做支撑，赢得客户。
同时，基于激烈的市场竞争的需求，营销手段也将得到进一步的创新与丰富。与广州、上海等房产市场发达的城市相比，南宁的营销手段简直是小巫见大巫。反而言之，也说明有极大的上升空间。营销的创新无止境，可以预见新的一年会有更精彩的招式出现。
发展商品牌意识逐渐提升
“塑造品牌”、“品牌化经营”是近几年企业最流行的说法。众所周知，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。
随着市场经济发育日渐成熟，产品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。数据显示，广州市２００１年销售的楼盘中，有约３０％的买家是通过旧业主推荐介绍的。大型知名开发公司更高达５０％。这充分说明：企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别，成为购房的重要参考。
而在南宁，品牌经营之路还未成为发展商比拼的重要法宝，能拿得出手的开发商知名品牌少之又少。但就是这少数建立起一定品牌的发展商，开始尝到品牌效应带来的益处，有效地吸引了消费者。如国凯公司、荣和公司、碧园公司。相信大多数发展商都会明白品牌塑造的重要性，但这是一个相当漫长而艰巨的工程，能否成功经营就要看各家如何施展拳脚。
商家争打绿色生态、山水园林牌
居住消费是人们生活消费的主要部分，居住环境对生活质量的影响日趋重要。随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注楼盘的环境设计。
他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求同有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”、“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了景观环境营销的经营理念。
２００３年楼市的热点区域以凤岭为首，而凤岭拥有得天独厚的自然环境资源，为楼盘大打绿色牌、生态牌或走山水园林之路提供了优厚的条件。打环境牌的楼盘，往往通过鲜花、绿草、湖泊造景，公园、大型绿地、江河借景，在小区内外营造一种亲近自然的人工景致。如湖泊造景为不少开发商所青睐，先是南湖边的住宅掀起“亲水住宅”的热销效应；又如翠湖新城七万平米的生态开鹅湖、翡翠园上万平方米的人工湖、开池山别墅１２０００平米的山顶天池等。进入２００３年，湖景、江景、山景等住宅呼之欲出。
当然，要避免借绿色生态、山水园林搞促销，过分炒作概念，有两棵树、一块草坪就冠之以“绿色小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了正常轨道，还会引发不少营销后遗症。
文化、教育牌齐头并进
文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。毛泽东说“没有文化的军队是愚蠢的军队”，那么没有文化的物业不过是“钢筋＋水泥”的壳子。
以往南宁真正具有文化内涵的楼盘几乎没有，不少楼盘多是冠以名头，其内涵不足以支撑，或干脆是“伪文化”。现今一些发展商开始在社区文化的营造上大下工夫。通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品味的美好生活蓝图。如聚源房地产公司开发的土良东香格里拉花园，倾力打造２００００平米的香格里拉大型主题花园：大面积斜坡绿化、木栈道观景长廊、架空层绿色长廊、高尔夫炼习场、喷泉泳池等，尽情演绎香格里拉风情。又如香榭里花园，将法国文化引入社区，凡尔赛宫、枫丹丽舍等建筑组团，蔷薇仙境、枫丹白露等七大园林组团，以及香槟大道、巴黎春天步行街、法国文化广场等，让人们领略到难得的异域浪漫风情。
打教育牌也是新一年南宁楼市的一个动向。重视孩子的教育，望子成龙向来是中国的传统。人们都希望自己的孩子有一个好的学校学习，健康茁壮地成长。开发商正是抓住人们这一心理，大打教育牌，你有双语学校，我有国际小学，要么就与名校联合办学。建学校的都是规模较大、档次较高的楼盘，主要集中于凤岭一带。已有楼盘采取教育先行的策略，先建好学校，招满学生，以此带动楼盘的销售。
装修牌崭露头角
２００２年６月，建设部出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》，旨在通过市场引导，逐步取消毛坏房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修从无序走向有序；同时贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料、新产品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。
在上海、北京等地装修房风靡一时，颇受购房者青睐。在南宁，装修备房则是新鲜事物，最先出现的是一些带装修的小户型如迷你居多是滞销楼盘重新包装后推出虽然装修简单粗浅但大受欢迎足见“装修”的威力。真正第一个吃螃蟹的是翡翠园，２００２年底整盘推出全装修房，引起不小反响，并在一定程度上带动了销售。２００３年，小户型风起云涌，开发量达到一个新高，装修无疑会成为众开发商比拼的一大法宝。激烈的竞争又迫使住宅的装修不能过于简单粗陋，会朝着更齐全、更高档次的的方向发展。如果说小户型总价小，推装修房风险小的话，大户型装修房由于总价高、装修个性化以及无相关地方政策出台等因素的影响，风险会大得多。因为市场的接受程度尚不明朗，不少开发商都持谨慎观望的态度。但毕竟装修房的省钱、省心、省力对购房者的吸引力不小，是大势所趋，开发商也不会轻易放弃。新的一年里，装修房的市场接受程度如何、开发商们如何“看菜下锅”将初露端倪。
价格竞争大行其道
２００２年的房地产市场供销两旺将促使２００３年进一步火热，规模不等、档次不同的新盘涌现如潮。值得注意的是，开发商对市场机会的挖掘、项目的开发策略、产品的定位、客户的定位等是否准确不得而知，急功近利、仓促上马的情况不在少数，２００２年一些高档楼盘大户型的滞销，说明不少开发商对市场的认识、产品的定位并不准确，因此将来极可能出现供大于求的局面，至少中高档次产品的市场如此。在这种情况下，自身实力、产品优势不如竞争对手的楼盘，会以使出价格这一杀手锏，力求以价格优势赢取市场。价格竞争的局面不可避免。
（新桂网-南国早报）
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