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近年来，南京经济快速发展，城市建设、拆迁改造不断加快，住房货币化制度改革进一步深入，以及城市居民生活水平不断提高，催生了房地产市场的活跃。伴随着南京房地产市场的蓬勃发展，至今年6月中旬，南京商品房每平方米均价已突破3100元，成为最让百姓牵肠挂肚的话题。
整体房价的上涨，既有高价房偏多带动均价上扬，又有地价的上升抬高了房价，小区功能、设施、配套等完善所带来的附加成本的增加，但由于中、高档商品房利润较高而导致开发商纷纷将目光投向这块“大蛋糕”，造成中低档房供给相对不足，是南京房价阶段性上升的主要原因。
土地价格剧涨
土地是房地产业的前提和基础，土地成本是房价主要的构成部分，对房价的变化有很大影响。由于土地受不可移动性、资源的稀缺性等因素影响，城区周边的土地可供应量越来越少，尤其在经营性土地一律进入土地交易市场招标挂牌出让后，南京市土地成本在房价中构成比例逐渐上升。今年8月份，南京出让的一块实际面积6.1万平方米、容积率小于1.4的土地，底价为1个亿，每平方米成本不到1200元，但最终成交价达1.92个亿，每平方米成本上升到2250元。
建筑成本抬高
随着南京商品住宅的附加值不断提高，商品房的成本构成也在不断变化，主要表现在住宅区景观环境、科技含量、小区配套的逐步增加。2002年1～10月，小区设备、工程安装分别增长32.1％和105.3％，显示出南京商品房的品质和科技含量的提高。高科技、智能化的含量逐步加大、品质不断提升的同时，景观成本也在增加。据了解，南京住宅区景观成本由1998年每平方米40元～50元，增至2002年的200多元，部分小区达到每平方米300元～400元，增长了5至10倍。建筑成本的增加，造成商品房的价格相应抬升。
消费者追涨购房
住房作为不动产的大宗商品，购房者应该分层次梯度消费，根据自身实际经济水平理性地选择商品房。但南京购房者消费心理还不够成熟，影响了房价的变化。
其一“老城情结”促使主城区商品房供不应求。由于南京市民的老城区情结使老城区土地含金量和市场需求量越来越高，房价自然上涨。
其二购房者的从众及追涨心理。由于南京大多数上世纪70到80年代出生的市民正处于“一次置业”阶段，由此而激发了巨大的购房需求。房价的稳步上涨，又引起消费者心理的连锁反应，在从众心理的作用下，消费者纷纷追涨购房，致使购房需求量进一步放大，最终导致房价上涨。
有效需求旺盛
2002年南京商品房销售建筑面积380万平方米，竣工面积430万平方米，供求之比为1.1∶1，供求总量基本平衡。2003年1月～5月份，南京市商品房批准预售面积为136万多平方米，已登记的商品房预售面积260多万平方米，供求之比为0.52∶1，供求关系明显紧张。这说明，南京市场存在强大购房需求，在供不应求的形势下，造成商品房价格上涨。
一，经济快速发展造就一批购房需求。随着长三角经济圈的逐渐形成、南京同周边城市交通网络的完善，相互间的交融促使南京经济快速发展，市民人均可支配收入呈总体增长的趋势，购房能力自然也会提高。
二，城市化加快带来大量的购房需求。大规模的旧城改造拆迁促使很多拆迁家庭提前计划购房。据悉，2002年南京拆迁量为1.9万户，预计今年拆迁量将达到4万户，其中大部分需要购买住房，这些人成为近年购房需求的大军。同时，城市化带来大量外来人口，南京现有80多万的外来常住人口，其中有一部分预备在南京安居落户。
三，随着福利分房制度的取消，居民收入和生活水平的提高，南京很多家庭进入了住房“更新换代”时期，“卖小换大、卖旧换新”是南京市民改善住房条件的重要手段。
四，银行宽松的信贷政策，以及提高公积金贷款额度，极大地刺激了南京购房消费。目前，南京购房者中有50％以上是通过银行信贷购房的。
随着经济的发展，作为国民经济重要的基础产业的房地产价格上涨有其必然趋势，但房价在稳步上涨的同时，应与市民收入、经济增长相适应，这样房地产市场才能持续活跃。否则，过高的房价，甚至可能影响当地经济的发展。
摘自《中国房地产报》
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