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■北京发展快容量大，上海成交量大开放程度高
北京第二季度有一个很明显的新动向，那就是各商业银行纷纷与中介公司合作，加快办理二手房贷款业务。例如：建行与链家·宝业共同推出了“二手房交易资金托管业务”，为解决二手房交易方面的安全问题作了积极的探索。由于二手房市场利好消息不断，北京二手房交易逐渐升温，使得各中小银行纷纷想占领二手房贷款这一市场。
银行与中介企业的紧密合作使得二手房的购房者可以享受便捷、快速的多种服务。贷款成数、年限的增加，使得更多中低收入的人能进入二手房市场；贷款的提速则扩大了二手房交易空间；转按揭业务的办理，让更多的房源能进入二手房市场。
金融大户与中介公司合作，改变二手房交易，创建交易新秩序、整合市场资源、整合市场信誉与品牌。进入2003年以来，北京市相继出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》、《北京市已购公有住房上市出售实施办法》、《关于北京市已购公有住房上市出售实施办法的补充通知》等多项政策，从二手房上市量、上市手续到交易税费等促进了二手房市场的发展。
如果把京、沪两地二手房市场进行对比分析，有三个方面的结论值得关注。
■京城二手房发展速度快，成交量却不如上海
1994年开始推行以房屋置换为突破口，实现房地产二、三级市场联动以来，二手房市场发展迅猛，交易量大幅度攀升。1996年上海二手房的交易面积总量仅有82万平方米，到2000年，交易量猛增到778万平方米，短短5年之内增长了近10倍左右。而2001年，达到1400多万平方米，几乎翻了一倍。2002年又进一步上升到1790万平方米，同比增长26%。北京二手房市场自1999年底开放以来，一直以高速度在发展。由于1999年至2000年，北京的二手房市场刚开放，成交量过低，不妨以2001年的成交量为基数。预计到2004年，北京二手房的成交量将会超过3万套，因此北京只需用3年的时间就增长了近10倍，而上海却用了5年的时间。但从目前来看，北京跟上海还是有较大的差距。2003年第一季度北京的已购公房交易为15.8万平方米，而上海却达到103万平方米，是北京的6.5倍。由此看来，人们不能指望短时间内就达到上海的水准，要知道上海的二手房交易已经有10年的历史，而北京只有短短的3年半时间。我们在认识到北京二手房市场起点低，与上海相比差距大的同时，更要认识到它的速度快。因此，只要继续培育北京二手房市场，北京的二手房交易就有望在5年内达到上海的水平。
■京城市场容量大，开放量不如上海
据上海全市公有住房出售情况统计显示，至2002年年底为止，全市已累计出售公有住房153.5万套，建筑面积8355.1万平方米，占可售公房总量的80％以上，约占全市住房总量的40％。从中可以看出上海的可售公房总量约为200万套左右，与北京的可售公房的总量相当。但北京与上海可上市交易的已购公房量却有较大的差距，目前上海可上市出售的有153.5万套，其中已上市交易的约为25万套左右。也就是说，目前上海可上市交易的已购公房约为130万套左右。而北京由于较多的军产、央产房不能上市，可上市交易的已购公房约为50万套左右。
由此可以看出，虽然两地可售公房总量相当，但两地二手房的供需平衡却有很多的不同，从而导致北京与上海的二手房交易量有很大的差距。
■税费对比无差异，二手房交易量的提升靠二手商品房
目前北京、上海二手房的税费基本持平。以购买一套50平方米，成交价26万元的已购公房为例：
从中可以看出，北京、上海两地现在购买二手房的税费基本没有多大差别，从中也可以看出二手房的税费并不是阻碍二手房交易量增长的主要原因。从上海的存量房交易面积中可以看出，已购公房的面积一般仅占总存量房交易的25%左右，已购公房成交的套数仅占存量房交易套数的40%左右。
从中可以看出上海二手房交易量的增加很大程度上，是依靠二手商品房的交易量来实现的。因此，北京二手房要有质的变化还得取决于二手商品房交易的活跃程度。
■京沪差距越来越近
从上海与北京的对比中可以看出，尽管北京的二手房发展态势良好，但北京与上海在许多方面存在较大差距：如二手房市场的发展时间、中介市场的规模及规范化、上市公房量的差距以及消费者观念的差异。这些差距直接地反映在两地二手房的成交量上。
因此，北京二手房市场的发展还是任重而道远，北京二手房市场要有良好的发展，必须打好基本功，培育规范二手房市场，制定更加合理的经纪人制度、拓展更大的交易平台，引导更为适合的住房消费理念。经过努力发展，相信北京的二手房市场在未来5年内将会达到上海现在的水平。
北京青年报
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