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中国21世纪人口与发展》中，中国人口与发展的目标是：到2005年，全国人口总数控制在13.3亿以内(不含香港、澳门特别行政区和台湾省)，人口年平均自然增长率不超过9‰；2010年，全国人口总数控制在14亿以内；到二十一世纪中叶，全国人口总量在达到峰值(接近16亿)后缓慢下降。假定人口与发展的，目标实现，并且假定2010年我国城市化率达到40％，2020年达到50％，2050年达到70％，那么，到2020年，城镇人口比1997年大约翻一番，达到7.45亿人；2050年，城镇人口比1997年翻两番，达到11.2亿人(见表1)。
表1 未来50年的人口城市化进程
年份 1997 2000 2010 2020 2050
中国总人口规模(亿人) 12.36 12.90 14.00 14.90 16.00
城市人口规模(亿人) 3.70 4.13 5.60 7.45 11.2
为1997年城镇人口倍数 — 1.1 1.51 2.01 3.03
城市化水平 30％ 32％ 40％ 50％ 70％
在未来的几个年中，大量的人口将涌入城市，这必然使住宅这一人们最基本的生活资料变得相对匮乏，这就给住宅市场带来极大的发展空间。那么，我国住宅市场的发展空间究竟有多大呢?
一、住宅的自然需求
住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城镇需要增加的住宅数量。影响住宅自然需求的因素有三个：①城市化水平；②提高居住水平的速度；③住宅年自然折旧率。
(1)城市化水平的提高引起住宅自然需求
根据表1的数据，可以得到表2：
表2 与2000年相比城市化水平的提高引起未来50年住宅自然需求 (单位:亿平方米)
住宅自然需求 2010 2020 2050
人均住房建筑面积20平方米 29.40 66.40 141.40
人均住房建筑面积25平方米 36.75 83.00 176.75
人均住房建筑面积30平方米 44.10 99.60 212.10
由表2可知，如果2010年我国城市化水平达到40％，全国城镇比2000年增加人口1.47亿人，按人均住房建筑面积20平方米(2000年我国城镇人均住房建筑面积)计算，需要增加住宅2Q.40亿平方米；按人均住房建筑面积25平方米计算，需要增加住宅36.75亿平方米；按人均住房建筑面积30平方米计算，需要增加住宅44.10亿平方米。依此可类推2020年和2050年的相应数据。
(2)居住水平的提高引起住宅自然需求
如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按2000年城市人口4.13亿计算，10年共需增加住宅41.3亿平方米；如果速度放慢一点，每人只提高5平方米，则10年共需增加住宅20.65亿平方米。
(3)住宅自然折旧对住宅自然需求的影响
我国城镇现有住房80亿平方米，如果按照住宅折旧年限40年计算，每年折旧率为2.5％，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧年限一般会长于40年，许多专家按1.25％的折旧率计算，即每年折旧1亿平方米，10年折旧10亿平方米。
按以上三项主要的自然需求合计(暂不考虑新建房的折旧问题)，10年建房最低限为39.40亿平方米，最高限为105.40亿平方米(见表3和表4)。
表3 折旧率为1.25％情况下未来50年住宅自然需求(亿平方米)
住宅自然需求 2010 2020 2050
人均住房建筑面积20平方米 39.40 86.40 181.40
人均住房建筑面积25平方米 67.40 123.65 237.40
人均住房建筑面积30平方米 95.40 160.90 293.40
表4 折旧率为2.5％的情况下未来50年住宅自然需求(亿千方米)
住宅自然需求 2010 2020 2050
人均住房建筑面积20平方米 49.40 96.40 211.40
人均住房建筑面积25平方米 77.40 133.65 267.40
人均住房建筑面积30平方米 105.40 180.90 323.40
二、流动人口增长造成对住宅的巨大需求
城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万人，其流动人口与常住人口之比分别是21：100，10：100和6：100。如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。有预测表明，到2010年，我国的流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。
从以上的分析可以知道，假设折旧率为1.25％，人均住房面积为25平方米的情况下，预计2000-2010年将产生住宅自然需求67.40亿平方米，2000—2020年将产生住宅自然需求123.65亿平方米，2000—2050年为237.40亿平方米。考虑到住宅空置的情况(1999年末全国城镇商品房空置面积上升到9124万平方米，其中商品住宅空置6787万平方米)，以及现有城镇居民住房短缺状况(2000年，我国城镇人均住房建筑面积在5平方米及以下的家庭为3.9％，按每户平均3.11人、城市化水平31％计算，我国约有489.8万户城镇家庭处于住房短缺状态。若每户住宅建筑面积提高10平方米，则需建设住宅4898万平方米)，可以粗略估计未来住宅市场的市场空间(见表5)。
表5 未来50年住宅市场的市场空间 (亿平方米)
年份 2000-2010 2010-2020 2020-2050
平均每年住宅建设面积 6.721 5.625 3.792
在进行住宅投资的过程中，应该以此为参照，从总量上把握住宅投资力度，避免不必要的浪费。
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