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２月１８日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发２００３４５号），对别墅叫停；
６月１３日，中国人民银行发布《 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发２００３１２１号），严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款；
８月１２日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发２００３１８号），提出要控制高档商品房建设。
不到半年时间，各方政策纷纷向高档商品房亮起红灯。然而，作为追求利润最大化的开发商，能在这些红灯前刹住具有高投入、高风险，同时也是高回报的高档房快车吗？
１８号文是不是救命稻草
央行“１２１文”发布之后，房地产业界反响极为强烈。不用说，其中对房地产开发贷款和个人按揭贷款的严格规定可谓招招到位，既准又狠，几乎堵死了那些以滚动开发方式为主，惯于玩“空手道”的开发商们的后路。也许由于业界的强烈反响，各大银行对“１２１文”的执行细节一直没有出台，从而使“１２１文”至今还是一纸空文。
时隔两个月，国务院发布的“１８号文”第二条第七款对高档商品房如是说：“控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目，也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件建设。”仅从表面字义可以看出，此条内容一方面应和了“１２１文”中对“高档商品房”的规定，同时又对其做出了原则性的指导：即在控制高档商品房建设上要区别对待，分清区域发展情况，合理确定划分标准。
记者在听到此项政策出台的消息时，第一反应是国家对高档商品房建设要“收口”；然而，许多正在开发高档项目的开发商却在拍手称快，理由是：国家终于肯定了房地产行业的地位，同时在处理高档房问题上，不会再出现“一刀切”，不管好坏一律被砍掉的结果。
正如潘石屹所言“对政策敏感的开发商”确实更能占到“便宜”（见本报８９３期Ｅ５版《中国人将不再当蜗牛》）。同一文件从不同的角度去解释确实可以产生完全不一样的结果，而政策的执行也需要时间。究竟这一政策能不能成为救命稻草，就得看开发商各自的道行了！
实力派开发商稳坐壁上观
在各方政策纷纷向高档商品房发难之时，已经成为北京城新中心的ＣＢＤ区域开发也正紧锣密鼓地展开。金地、万达、华贸在核心区纷纷启动，富力、珠江、通用、首创在外沿也展开了高档社区争夺战。据了解，在通用时代国际中心打造了超级豪宅、空中别墅之后，一个名为“低调”的项目也在暗中发力，欲以超低密度、超大户型冲顶ＣＢＤ豪宅新标高。
以区位价值决定的房价使ＣＢＤ区域内及近ＣＢＤ楼盘不可能成为“中低档商品房”。一旦１２１文件得以施行，这里的楼盘将首当其冲。
不过，实际情况却不然。记者走访了华贸中心、通用时代国际中心等几个“绝对的”高档楼盘，发现这些摆明了要走“高档”路子的开发商们对这些文件并不敏感。通用时代国际中心销售负责人喻岚说，通用是有国企背景的开发商，集团实力雄厚，开发资金主要来自于企业自有资金，不存在融资问题。华贸中心则更高一筹，除了出售仅占总体量四分之一的公寓外，其他的写字楼、酒店、商业及运动主题会所将全部纳入公司自有资产，仅供出租使用。华贸中心还引来了有建筑学界“教科书”之称的ＫＰＦ做其商业部分的设计，其超级品质受到了全球顶级豪华酒店管理集团——万豪集团的青睐，将把国内首个利兹酒店和第二家万豪酒店开在这里。在北京有如此实力的开发商廖廖无几，除了国贸中心、嘉里中心、东方广场等几个有实力的外资集团外，单纯国内背景的开发商国华电力恐怕还是前无古人。
如果说这两个项目都是在这些政策出台之前入市，“生米煮成熟饭”，即使真的骑在虎背上也得硬着头皮往前走的话，“低调”的正式面世则肯定是在各项政策实行之后了。据有关人士透露，“低调”原来的定位是要走低价、中档策略，但双井、大望路的价格已经被“易构空间”拉到最低，价格再低也不可能赔本赚吆喝，所以才重新定位，选择了一条与众不同的定位策略。据了解，其开发商新天国际同样是一个颇有实力的国内企业。
显然，雄厚的资金实力成为这些高档楼盘的防火墙。有着多年高档楼盘营销经验的华贸中心市场部副经理曹学文说：政策出台只会令市场发展更加规范，这对于有实力的开发商来说是好事。“大浪淘沙”，市场竞争就是一个优胜劣汰的过程。
在建楼盘能否渔翁得利
多项政策的出台对高档商品房究竟是“利多”还是“利空”，如今还不得而知，不过，可以肯定的是未来高档住宅的供应量将被严格控制，供应增长趋势得以缓解，供应总量将会萎缩。这可能会令在售的楼盘暗中窃喜：供应减少之后，现有楼盘岂不是奇货可居、洛阳纸贵了吗？
年初４５号文对别墅叫停之后着实让冷寂了多年的别墅火了一把，不过，除了政策的影响外，恐怕“非典”引发的健康需求才是导致别墅热的主要原因。高档商品房当然包括别墅，但绝不只是别墅，此番是否还能有别墅一样的好运气就难说了。一方面，不可能再有类似“健康”这样绝好的题材可以炒作；另一方面，“源头”并非像别墅那样被绝对切断。此外，目前高档房的存量之大也已经极为可观，仅消化现有存量也需要一定时间。
显然，无论是“利好”还是“利空”都将是一个长期的结果。相对于不得不采用滚动开发的中小规模开发商来说，那些有实力的大开发商可能才是这些政策的真正受益者。据有关报道称，南方已经有开发商在１８号文出台之后，开始“囤积”房子，希望在房价高涨之时再抛出以获得更多利润。门槛高了现房会更“香”吗
“１２１号文件”对高档商品房贷款的限制条件绝对可以考验一个开发商的实力，能否依靠自有资金把“房子”先建起来再出售将成为银行放贷的一个硬指标。京城房地产市场司空见惯的是期房销售，在广州、上海纷纷由早期的期房销售转入短兵相接的现房价格战之后，京城的期房依然呈傲视群雄之态。据了解，华贸中心虽然工程还处在基础阶段，其首批推出的两栋楼已经所剩无几，月销量在７０套以上。据曹学文介绍，华贸中心从建筑到园林，全部产品设计请的都是世界上顶级的品牌公司，虽然产品面世时间有先有后，但全部工程将同期开工、同期竣工，整个楼盘将在２００６年上半年全部完成。
据业内人士分析，虽然开发门槛提高了，短期内期房销售仍将占据主要位置，主要原因在于有着巨大外来人口支撑的投资市场。购买高档商品房用于投资的比例一向较高，而期房的价格优势是不用说的，ＣＢＤ核心区的几个楼盘开盘均价普遍在１万元／平方米以下，而此地的市场平均价应该在１２０００元／平方米左右，甚至更高。超过１０％的价差所具有的吸引力是可想而知的。
采访后记：
记者在采访过程中听到的一个普遍反应是：银行怎么可能不把钱贷给有实力的“有钱人”呢？确实，在银行工作的朋友对记者说过的话也正是如此：“银行只能是‘锦上添花’，不可能‘雪中送炭’”。看来腰包鼓的人总是“财大气粗”，红灯再多也扛得过去。这也是市场规则！
无论政策怎么变，国家的目的终归是希望房地产能沿着市场化的道路健康发展下去。
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