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已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定

                     颁布文号：财总字[1999]113号颁布日期：1999年7月13日

    为了深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的有关规定，现对已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的问题规定如下：
    一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。 
    二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。
    购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
    三、职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
    职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。
    四、土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
    五、上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
    六、土地出让金、相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。
    七、本规定由财政部商国土资源部、建设部负责解释。
    八、本规定自发布之日起执行。各地区、各部门有关文件与本规定有抵触的，一律以本规定为准。
    一九九九年七月二十日
    一、关于土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳问题
    由于房改成本价及经济适用住房价格中均不含土地使用权价款，因此根据现行法律制度，三部文件明确：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，均需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
    对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房地产管理法》的规定，由购买人向国家补交土地出让金。
    对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买人向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出让方式取得的，如原单位购买了商品住房(价格中包含了开发商已向国家缴纳的土地出让金)再根据房改政策按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定，其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但因为应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款，所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位。
    土出让金和相当于土出让金的价款在缴纳标准上是一致的，即均为不低于该住房座落位置的标定地价的10%，具体比例由各地确定。考虑到目前多数地方尚没有标定地价资料，而二级市场的开放又是当务这急，实际操作中各地可根据具体情况确定征收方式。如北京市经研究论证，并经国务院房改五人小组原则同意，拟按房屋成交价的3%(相当于标定地价的10%)作为应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，以便操作执行。
    购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
    二、关于已购经济适用住房上市出售收益分配
    经济适用住房出售价格是按保本微利原则确定的政府指导价，因此，三部文件明确：居民购买的经济适用住房上市出售时，除按规定交纳有关税费外，出售收益全部归出售人所有。这一点与已购公有住房上市出售收益分配在政策上是有所区别的。
    三、关于已购公有住房上市出售收益分配
    由于职工按房改成本价购买公有住房时享受了各种不同程度政策，已购公有住房上市出售带来的经济利益关系较为复杂。这些住房客观上存在着地段、标准等方面的差异，在个人按房改政策购买时，价格上基本上没有考虑或很少考虑这些因素。但再按市场价上市出售时，这些因素必然会显化。因此，为了解决已购公有住房上市出售时，因成交价格差异过大带来的收入不公平问题，三部文件对已购公有住房上市出售收益分配作了相应规定。按照这一规定，职工个人上市出售已购公有住房取得的价款中，除按规定交纳有关税费外，出售人实际应得收益主要包括两部分：一部分是出售人应得的基本收益，另一部分则是净收益分成。
    1、基本收益。是相当于其住房面积标准部分的经济适用住房价款，即该家庭中职务较高一方应享受的住房面积标准与上市出售时当地经济适用住房基准价格之乘积。这一基本思路的确定，主要是考虑保持新、老房改方案之间的衔接和新、老职工利益的平衡。经济适用住房基准价格是住房货币化方案中老职工计发一次性补贴的基础，也是新参加工作职工按月计发住房补贴的依据。因此，已购公有住房上市出售时，把住房面积标准以内的经济适用住房价款确定为出售人应得收益基数，相对而言比较合理的。
    2、净收益分成。若因上市出售价格高于经济适用住房基准价格等原因，出售收入高于出售人应得基本收益的，三部文件规定：净收益部分应按超额累进比例或一定比例缴纳所得收益，剩余部分归出售人。所得收益由房地产交易管理部门代收后，按规定上交财政或返还原产权单位。净收益分成的两种处理办法具体采用哪一种，由地方确定，但原则上房屋成交价格差异较大的应当采用超额累进方式，房屋成交价格差异相对较小的一般适用于按一定比例缴纳。北京市采取了按超额累进比例缴纳的方式，即：成交价在4000—5000元/平方米的部分，20%缴纳所得收益，80%归出售人：成交价在5000元/平方米以上的部分，50%缴纳所得收益，50%归出售人。
    净收益实际上相当于原产权单位购建该住房时实际支付的配套费等土地收益，理论上应当全部返还原产权单位或财政(原由中央财政或地方财政投资的行政机关、事业单位住房)。但考虑到已购公有住房上市出售后，该户家庭按规定不得再按照成本价或标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房，而只能按市场价购买商品房，因此，为了保证其必要的购房能力，调动其购房积极性，将部分净收益留给出售人是必要的，总的精神是这部分收益越高，单位分成的比例也较高。
    四、关于超标住房的处理
    超过面积标准的住房须于上市出售前按规定进行相应处理后，方可上市出售。上市出售时，除个人已支付的房价款归出售人外，超标部分的净收益全额缴纳所得收益，出售人不得参与分成。

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