上海7000元以上高价房开始回落 房价调整要等明年

“高价房居高不下的价格回落调整，只是一个时间问题”，上海房地产交易市场董事陈汉培本周接受记者采访时分析，估计要到明年，高价房明显调整的情况才会出现，今年的回落只是局部的偶发现象。这是政府调整楼市高、中、低结构的一系列举措出台后，市场调节的正常反应。

据统计，上海上半年单价7000元以上的高价房，与去年同期相比，成交面积增加106%，在房产市场的成交比重占了18.7%。另据本周初上海市房地产交易中心统计报告显示，今年第二季度，上海市住宅预售市场继续保持高位运行态势，预售价格继续上扬，其价格指数比第一季度上升了3．39％，比去年同期上升了16．62％。在进行分区指数计算的12个区中，11个区均持上升态势，唯独浦东新区下降。同时，上海单价7000元以上的价格段指数也出现了回落。值得关注的是，每平方米单价在7000元以上的住宅价格指数开始走缓，并出现了小幅下降，下降幅度为0.62％。浦东新区住宅预售指数下降幅度为1．49％。

专家分析，这可能与上海在二季度的中低价房新盘供应相对多有关。因为住宅价格指数是经过很复杂的量化技术过程测算出来的结果，在一定的时间段内，原来计入指数的楼盘全部售出，该楼盘就从指数样本中抽出，如果某区域上市的中低价房新盘较多，指数就会相应低些，而新盘高价房上市，又会带动指数上扬。这也就意味着今年第二季度新出的高价房并不多。

对于市房产交易中心的报告中高价房价格回落迹象的出现，分析人士认为这本在情理之中，但目前高价房的回落，还是正常范围内的细微波动。陈汉培认为，就目前7000元以上的高价房来说，回落调整是迟早问题，也是合理的，真的调整可能要到明年。其中原因，第一是目前的开发商有惜售倾向，往往是楼盘没卖完的说卖完了，其目的是等待更好的价格再售出，为争取更高的利润打基础，他们对利润的期望值还比较高。第二，高价房的购房队伍中，有自住的也有炒楼的，但两种成分的比例很难统计和分清，市场上部分炒楼资金正谨慎撤离，这需要一个过程，毕竟高价房变现有难度，但仍然火热的楼市和市场本身存在的需求也为高价房维持一定的成交。第三，政府不久前拿出拍卖的用于造中低价房的38地块实质性启动在今年10月，目前正由专家和市民对项目进行评选，到明年三个地块面积共150万平方米的第一批中低价房推出后，整个2004年新上市的中低价房将占上海房产总供应量的30%。现在，高价房的价格不仅超出了市场购房群体中60%人的消费能力，而且随着高价房房型的越来越大，总价太高也是一道槛。比如现在7000元以上的楼盘，一套两房的面积一般都超出100平方米，三房的在140—150平方米更是普遍。

据分析，这使购房的“梯级消费”发生了逆向变化，本来是政府鼓励有能力的消费者卖掉旧房买新房，旧房再给下一层消费水平购房者改善住房条件，这样也能满部分足动迁户的需要，这种自上而下的市场调节拉动了房地产市场的发展，市场重心不断推高。但随着房地产市场高价房遍地开花，中低价房成了稀缺产品，政府开始自下而上的调节措施，市政动迁的逐渐放缓，土地供应也向造中低价房倾斜，加上政府指导性地加大中低价房的供应量，这一方面缓解了中低价房的供求矛盾，另一方面也迫使本来被推高的消费重心重新向下转移。对此，目前政府正着力改善上海楼市高、中、低档市场结构，满足中低收入者住宅需要。