《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（刊本报上期A4版，以下简称《通知》）下达后，本报邀请华东师大东方房地产学院学者、教授就《通知》精神进行座谈，畅谈当前我国房地产市场持续健康发展这个热门话题。

坚持创新务实完善市场结构

张永岳（院长、教授、博导）：经过十余年的发展，我国房地产行业已经有了跨越式的发展。一是行业的地位显著提高，对整个国民经济的作用和影响不断增加，与国民经济的相关性及对经济发展的敏感度也日益增大，已成为“牵一发而动全身”的带有支柱性质的重要产业。二是行业发展的体制背景有了根本上转变，目前我国房地产市场体系已经基本形成，市场机制“这只看不见的手”逐渐发挥出明显的效应，并与政府经济管理“这只看得见的手”相互协调，共同推动房地产行业进一步发展。三是住宅新的消费热点已经形成，房地产商品的消费已经实现了跨越式的发展，只要政策得当，维持好供需两旺的市场状况，房地产业的发展就有了坚实的市场基础。

当然，房地产业在前几年高速发展的同时，也产生或潜伏着一些新的问题。为此，如何保持和促进房地产市场持续健康的发展，就必然成为整个行业面临的主要任务。国务院《通知》，显得相当及时，特别必要。

《通知》中的六大方面、二十条内容，涉及到从行业与市场发展的指导思想，到市场供应政策与结构、住房制度的改革、市场体系的健全、土地供应的调控、市场的监管及市场秩序的整顿与规范等房地产市场发展的方方面面。《通知》的涉及面广，针对性强，对当前我国房地产市场的发展指导作用十分明显。今后，无论是政府的政策制定、体制设计还是企业的市场运作，都要积极贯彻落实《通知》精神。同时，我们要结合当前社会经济形势的发展和各地房地产市场发展的实际状况，坚持市场化取向，以创新的理念，务实的态度，抓好各项工作。

顾志敏（副院长）：《通知》强调要完善住房供应政策，加强经济适用房的建设和管理。上海的重大工程配套商品房具有经济适用房的内涵，与经济适用房所不同的是，它是完全市场化操作。上海市政府部署建设重大工程配套商品房和中低价位房，是针对解决动迁户和中低收入居民的住房问题。

经济适用房带有社会保障性质，但在实施经济适用房的某些地区，重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者也购买经济适用住房，个别人甚至以投资获利为目的购买经济适用住房；有的地方对建设标准缺乏有效控制，致使户型面积偏大，甚至出现大户型、超大户型经济适用住房，严重背离了提出经济适用住房政策的初衷，有的地方优惠政策不落实，经济适用住房价格优势未能充分发挥。这些问题的出现，既有政策执行不力的原因，也与经济适用住房供应中政府职能和市场作用的界限模糊有很大关系。

基本稳定房价提高支付能力

陈伯庚（教授）：《通知》明确指出：“坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的要求，这是进一步引导房地产业发展的重要指导思想。而在这三个“基本”中，房价的基本稳定又是一个关键性因素。

近几年来住房价格上涨过快，加重了居民的购房负担，特别对中等收入以下的家庭来说，难以承受。因此，如何控制房价，保持住房价格的基本稳定，就成为当前宏观调控的重要任务之一。

房价基本稳定是针对避免房价大起大落及房价上涨过快而言的。在市场经济条件下，房价是由市场决定的，必须遵循价值规律，反映供求关系，体现竞争原则。由于供求关系的变化，房价时涨时落也是正常的。房价基本稳定，并不是说住房价格固定不变，而是稳中有升，微幅上扬。房价的合理化要把握三条：一是物有所值，正确体现房屋成本和开发商的合理利润；二是住房价格上涨的幅度要低于人均GDP和家庭可支配收入增长的幅度；三是住房的档次价格结构要正确反映居民的收入结构，与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

实现住房价格基本稳定可以采取的措施是：（1）调整住房的开发和供应结构，增加适合于中低收入者购买的普通商品住房，控制高档、高价位商品住房建设，从结构上避免住房均价上涨过快。（2）调节土地使用权出让价格，控制土地成本。政府在土地供应方面，应采取区别对待政策，对普通商品住房建设采取土地供应优惠政策，健全土地使用权招标拍卖制度，鼓励开发中低价位住房。（3）引导开发商调整经营目标，促使利润率合理化。（4）调整供求关系，实现总量基本平衡和结构平衡。

李晶（博士）：重点谈一下住房消费和住房支付能力的相互关系。何谓住房支付能力，一般可以简单地认为是家庭平均可筹集资金除以平均住宅价格的值。住房支付能力的提高会带来住房购买率的提高。于是，如何提高家庭的住房支付能力成了开拓住房消费市场的主要问题。从住房支付能力的公式来看，第一，要降低住房价格；第二，要提高家庭可筹资金额。这里包括了两个方面。一是提高家庭收入，如通过加大政府住房补贴，税收优惠政策的力度等政策性措施，二是发展住宅金融，如果在家庭的收入不变的前提下，政策性和商业住房贷款利率的下调和贷款年限的长期化等住宅金融条件的改善都会对提高住房购买率起到相当积极的影响。这一点在最近几年已经得以证实但还有待提高。由此我们可以看出，住房消费市场的持续发展与住房支付能力的变化关系密切。

同时，我们也可以看到住房支付能力的变化还影响到地价和住房价格，也就是说，住房支付能力的提高，虽然能增加住房消费，同时也会引起地价的上涨，然而地价上涨自然又会导致住房支付能力的下降，随之，地价和住房价格也会下降，这又使住房支付能力得以再次提高，住房消费也随着增加。由此可见住房消费和住房支付能力的关系是一种循环变动关系。要想保持房地产市场持续健康的发展，其中面临着一个非常重要的问题就是如何去准确地把握这种循环变动，并及时地采取相应的对策。

完善金融服务扩大融资渠道

龙胜平（博士、教授）：房地产金融是研究房地产领域资金运行特殊规律的一门学科。所以我们的金融体系和金融政策要能够充分体现房地产的特殊性。无论是央行的121号文件，还是国务院的《通知》，都在强调控制金融风险的同时，努力体现房地产资金运行的特殊性。

在房地产消费方面，要继续完善个人住房贷款担保机制，建立科学的贷款保险机制，对超出常规贷款比率部分加以保险，进一步降低购房的首付款比率，建立形式多样、灵活便捷的购房抵押贷款，以降低购房门槛，圆普通百姓实现住房梦。当前，各商业银行对住房抵押贷款市场的竞争呈现愈演愈烈的局面，但是竞争的手段过于单一，在个人信用资料不足，房地产市场信息不充分的情况下，住房抵押的潜在风险不可小视。

在房地产开发方面，不仅要加强房地产贷款监管、控制金融风险，更要努力建立良好的发展商直接融资机制，包括大型房地产企业的上市融资、债券融资以及各种高比率融资机制，同时还要大力发展房地产投资基金和房地产投资信托。当前，我国房地产开发过度依赖银行贷款，房地产开发风险向银行集中的问题已经引起各方关注，其核心就是我国房地产开发企业规模普遍偏小，企业有限的资本金与蓬勃发展的房地产市场所要求的巨额投资不相符。因此，当务之急不是要银行控制房地产开发，限制房地产贷款，而是要研究如何帮助优秀的房地产企业建立资本通道，引导市场资金进入优秀的房地产企业，从而提高这些企业的资本实力和获取银行贷款的能力，使银行贷款和资本市场资金向优秀的房地产企业集中。

李岚（副教授）：目前住宅消费服务市场获得迅猛发展，而住宅金融服务却显得相对滞后。尽管个人住房按揭贷款和公积金贷款保持强劲的增长势头，但是由于住宅消费服务企业的业务范围主要集中于传统的买卖中介和租赁中介，普遍存在金融服务力度不足，结合不够紧密的严重缺陷，这在很大程度上阻碍了住宅消费市场的健康发展。这一问题可以通过大力发展专业的住房金融服务机构加以克服，通过引入专业化的住房金融服务，不仅能够提升传统住宅消费服务企业的运营模式，而且有助于化解金融风险，同时也是金融服务进入房地产业的最佳切入点。

彭加亮（博士、副教授）：企业必须重视两个方面问题。首先，合理安排好企业的资金链，对于市场风险后的企业资金供求可控制性安排，制定和及时调整企业的资金计划，减少企业资金链风险，扩大企业资金渠道，除了自有资金的合理安排外，各种基金、信托、私人资金等都可以作为企业资金链安排中考虑的方面。

其次，应该把提高企业市场竞争力放在重要位置上来。中国房地产企业基本上经历了上世纪末的一轮周期发展，但不少企业倒下了，这是正常的现象，毕竟市场经济需要优胜劣汰。到了目前这一轮的发展，我们的企业是否还走老路？还用以前的老办法？这就需要我们的企业去思考。面对变化了的行业环境，目前市场发展的灰色因素逐渐减少，市场化因素逐渐成为影响企业的关键因素，加上成本因素和利润空间的逐渐明晰，企业只有通过综合竞争力才能获得优势，这就涉及到大部分开发商经常提及但又很少行动的企业核心竞争力建设的问题。这些将是企业在中国房地产第二轮发展中必须关注的东西。

发展租赁市场规范中介服务

崔裴（院长助理、副教授）：《通知》提出了“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。目前，一手房、二手房价格上涨过快，相当一部分普通市民抱怨买不起房。实际上，改善住房条件并不一定要通过买房，租房也是一种可选择的方式。从国际上的情况看，住房条件与住房自有率之间也并非是绝对的正比关系。而且，目前租金平稳，甚至开始下降，租房不失为一种改善住房条件的方式。对于上海这样一个市场化程度高的特大城市，人们职业变化度高，城市交通拥挤，租房便于职业人根据工作地点变换居住地，减轻城市交通压力。但是，目前租赁市场结构不完善，运行不规范，承租人面临生活不安定、居住质量不高等问题。建议政府重视住房租赁市场，积极借鉴一些国家在规范租赁市场方面的成功经验，建立适应上海情况的政策体系，发展、完善住房租赁市场。

吴伟良（副教授）：《通知》指出了现阶段健全房地产中介服务市场的主要目标。为实现这个目标，我认为规范发展房地产中介服务，应该走一条行业自律管理和政府行政管理各司其职、相互配合、优势互补、共同发展房地产经纪业的管理之路。

首先从管理的模式来看，政府部门往往采用运动式的、事后的监管办法，这是属于批判性的监管；而行业协会能做到持续的监管，能运用自律处罚、业务研讨、质量评价、专业指引等手段解决行业中存在的问题，进行针对性地事前事后的监管，这就属于建设性的监管。其次从信息的对称性来看，在社会各职能部门中，政府是距离房地产中介服务机构最远的一个部门。协会与房地产中介服务机构之间的信息是对称的，能较全面、客观地掌握行业的运行规律。再次，政府受行政编制和经费的影响，不能集中更多的优秀专业人才，在管好房地产中介服务机构中需要行业协会具备的专业优势。因此将政府对行业具体管理的大部分职权法定授予行业协会，让政府摆脱对行业具体事务的直接管理，也是政府体制改革的要求。