房贷细则半途而废，众地产商额手称庆

央行“房贷新政”不了了之？

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●业内人士指出，国发18号文与银发121号文在实质上高度一致，并无纠偏之意

●央行121号文的实施细则之所以了无下文，一则因为国发18号文出台，二则因为央行意识到自身角色应转变，而不应“手把手”指导商业银行操作

●商业银行对开发性房贷的政策并未因121号文件有太大改变

●外资银行开始加快抢滩外销楼盘

央行因出台旨在整肃房贷市场的121号文件被房地产业甚至商业银行空前地群起声讨围攻，但这种指责声随着国务院近日下发的18号文慢慢平息。而另外一种强烈的论调开始响起：国务院18号文对央行121号文有纠偏之意，各地人行大区行酝酿已久的央行121号文实施细则之所以“不了了之”，就是国务院18号文的出台。难道国务院18号文件真的“覆盖”了银发121号文件？

本报记者采访获悉，事实并非如此，“纠偏论”是对国务院18号文的片面理解。国务院18号文与央行121号文的实质并无异处，只是国务院更明晰地表达了一种倾向，而央行则仍停留在“手把手地指导商业银行如何具体操作”的保姆式思路中。

细则为何半途而废

121号文件出台已三个月余，各商业银行最终未能看到其翘首以待的121号文实施细则。记者采访获悉，人行广州分行及上海分行等不再出台实施细则。人行广州分行一位副行长更对记者称，他从未想过就121号文件出台任何实施细则。但是记者手中就握有人行广州分行下发给辖内各商业银行的《关于贯彻落实中国人民银行文件精神　进一步加强辖内房地产信贷管理的通知(草稿)》。记者还获悉，7月初，人行广州分行辖内各商业银行房贷部负责人曾被召集开会，就此《通知(草稿)》内容进行讨论并提出反馈意见。

此后，各商业银行房贷部负责人甚至主管房贷的副行长对《通知(草稿)》中的条款提出强烈质疑，如广州原八区的高档房统一执行标准为销售价格超过7000元／平方米且总售价超过100万元的住宅单位；大户型住宅则指单位建筑面积超过150平方米占大多数的房地产项目。如按要求，上述标准的房屋及第二套房的按揭首付款将提高至30％且利率按商业贷款利率执行。尽管质疑声未歇，但在8月中旬，依然有商业银行等待细则出台。

人行辖下的多个大区行曾积极酝酿的121号文件实施细则为何“不了了之”？一位不愿署名的国有商业银行主管某区域房贷的人士分析认为，他约在8月初就已料到细则“出不来啦”，一则因为房地产业的主管部门建设部已对央行121号文件提出质疑，二则国务院有关领导已召集有关会议明确表态支持房地产业发展。随着18号文正式于8月31日出台，细则更不会出台。

一位国有银行资深人士对记者私下称，央行之所以被批评声围攻，是因为央行此举有“捞过界”之嫌。央行作为宏观经济调控部门，应将其他部门纳入视野，并与其他部门进行沟通和协调，而不应单方面出台政策。央行的职能更多是窗口指导，指出方向，明晰表达一种意思，而不应“管得太细，管到具体操作”。更何况，央行在121号文件中通篇都是“限制、严禁”字眼，而未表达出“支持”的意思。

业内期待着央行尽快转变角色思维。

18号文覆盖121号文？

如果业内人士分析有理的话，那么国务院18号文如何最终令央行121号文实施细则“有头无尾“呢？

广州地区一家超大型房地产商的一位营销负责人称，国务院18号文表达了两种意思：该支持的应继续支持，该限制的坚决限制。国务院对房地产业的倾向非常明了。而央行121号文的着眼点至少给人一种异于18号文的感觉，一种全国限制房贷的肃杀之气。

一家上市银行广州分行有关负责人却认为，央行在121号文之中也提及支持房地产业健康发展，只不过未充分表明这种意思，但不应太过具体地规定如何操作限制房贷。两个文件并无实质上的差异，而是一脉相承，更谈不上18号文覆盖了121号文。各商业银行亦应转变思维，不应寄望央行会“手把手地告知如何操作。”在央行的风险警示下，如何操作控制风险是各商业银行自己的事情。

中资银行房贷政策未突变

121号文出台伊始，各房地产商跳着脚指责央行。北京的大型房地产商们更是肆无忌惮地批评央行“捞过界”。

SOHO有限公司董事长潘石屹为此撰写一文称“如此大的政策变化，来的太突然了。晚上睡不着觉，看表已是凌晨3：00。我一直在想它会给我们带来什么呢？”此人士还把其头脑中想象的20种可能性写出来，一种可能性就是房地产商资金链断裂，烂尾楼再现。

然而指责的喧哗声过后，121号文下，房地产商恐惧的商业银行全面收紧房贷政策的局面出现了吗？房地产商们的资金链是否已断裂？

事实也并非如此。记者采访了多家商业银行主管房贷的负责人发现，商业银行并未因121号文件而突然全面收紧房地产开发性贷款。两家国有商业银行某区域主管房贷的人士均称，对于121号文强调的“30％自有资金、四证齐全、不得异地放贷、建安企业不得带资进场”等规定，该行近两年来一直从严执行，不存在因121号文而突然收紧贷款的现象，因为央行此前曾发出过类似的通知。央行121号文件精神与风险把握水平较高的商业银行的操作是一致的。该行目前也未对开发性贷款进行总量控制。但问到住房按揭贷款时，这些人士笑而不愿作答，称在风险控制的情况下未采取新政策。“要求肯定越来越严，但这是局部风险控制问题，不是限制按揭。”

外资银行抢滩

在央行利用121号文件对境内商业银行房贷念紧箍咒之际，外资银行加紧抢滩按揭贷款，且主要瞄向高档商品房和大面积住宅。

潘石屹宣布，香港东亚银行、永亨银行已决定给建外SOHO特殊的优惠按揭政策。与内地银行相比，这些港资银行按揭条件更为宽松。比如公寓按揭贷款内地银行大多只能做8成20年，而一些港资银行都可做到8成30年的按揭，并且年利率内地银行高达5．04％，港资银行只是2．5％－3％。

东亚银行在广州也有类似的业务，但出言极其低调。外资银行目前仅针对外籍人士以及港、澳、台人士及三资企业在中国内地购买的公寓、写字楼提供按揭贷款，其中美元贷款年利率仅为3．0％。

为何外资银行敢如此大胆行事而不顾风险呢？东亚银行北京分行房地产融资部经理　晓路认为，人行的指引是要求国内银行住房贷款的投向是支援那些中低收入的人士去购房，自然就会对一些非居民、外籍买家购买一些高档的住宅或商用房作相应的收紧，这个业务恰恰是外资银行提供服务的方面。

一家国有商业银行广东省分行房贷部负责人称，外资银行只要认为风险可控就可以放贷，并无对高档房或第二套房“一刀切”的概念。

变招：信托及其他

在央行要求商业银行严控房贷风险之际，信托公司却将房地产贷款作为目标。目前已有不少信托产品将其募集的资金用于房地产开发项目中。

而北京市商业银行和北京今典集团的“贴息委托贷款”合作更引人关注。今典集团日前拿出2亿元委托给北京市商业银行用于购买今典开发的房地产项目。

由于121号文规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，双方为“应对”此规定而合作。双方对购房者进行房贷信用评估，通过评估的客户，与北商行签订一份正式的按揭贷款合同，客户可从银行得到一笔贷款。这笔贷款的本金来自今典，同时其贷款利率比银行正式的按揭贷款要低一个百分点。在今典集团开发的“苹果社区”取得销售证之后合同开始执行，到封顶时，自动转为正式的银行按揭贷款，执行国家规定的按揭贷款利率。

但此举引致北京市银监局筹备组进场调查。目前尚未有正式说法。

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国务院18号文)要义：

增加普通商品住房供应；控制高档商品房建设。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度，严禁违规发放房地产贷款。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。

121文件争议焦点：

商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

但幅员辽阔的中国各地如何界定高档房、大面积房成为一个令业内质疑的无操作性的要求。而第二套房在目前信用体系缺失情况下同样是一个无法界定的概念。