由市规划与国土资源局主持、市房地产研究所组织我市房地产界多家单位历时半年编写完成的全文近30万字的《2002———2003深圳房地产发展报告》（以下简称《报告》日前正式出炉。此乃我市继去年之后第二次出台年度房地产市场发展报告，据介绍，由政府主管部门主持编写年度房地产市场发展报告乃深圳在全国首创。

作为一份既有深度理论研究、又具市场指导意义的策略性文件，《报告》共分综论与专题两大部分。综论部分系统总结了2002年到2003年上半年我市房地产市场发展的基本情况和特征；分析了房地产市场中存在的问题；展望了未来房地产市场的发展趋势；并在此基础上提出了房地产调控的政策建议及措施。字里行间有颇多亮点。

政府主管部门谨慎定位房地产业支柱作用明显

《报告》开宗明义便提出：“建市以来，房地产业发展迅速，已成为深圳经济发展的重要产业，对国民经济起着重要的拉动作用。”但翻阅《报告》全文发现，从我市房地产业增加值在GDP中的比重，尤其是房地产开发投资占全市全社会固定资产投资的比重之大来看，房地产业在我市国民经济中作为支柱产业的地位已相当明显。但《报告》在开篇中依然将房地产业定位为“重要产业”，反映出政府及其主管部门在房地产业定位问题上的谨慎心态。

《报告》透露，1990年以来，我市房地产业增加值占GDP的比例平均为6.5％，占第三产业增加值的比例平均为13.7％；上个世纪90年代中期，房地产业增加值占GDP的比例一度达到7.4％。房地产业对国民经济发展的拉动作用可见一斑。

从房地产开发投资来看，房地产业在我市国民经济中的支柱产业作用更是显现无疑。1990年以来，我市房地产开发投资保持着年均30％的高增长态势；自1998年以来，房地产开发投资的增长速度比GDP的增长高出6—14个百分点。此外，自1996年以来，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重每年都在30％至40％以上，2002年，这一比例更上升到54.9％。尽管由于政府采取一系列的调控措施，2003年上半年，房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比重下降到51.1％，但依然占据着半壁江山。房地产开发投资的持续快速增长，已成为我市全社会固定资产投资增长的主要动因。

主持《报告》撰写工作的市房地产研究所所长王锋博士分析说，国务院在日前的通知中提出：“促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径”，这实际上已把房地产业的定位提到了一个前所未有的高度。此前，上海等地就早已把房地产业定位为国民经济的支柱产业，深圳也有必要调整思路。

一些企业被淘汰出局市场自我调节机制形成

《报告》分析认为，深圳市房地产市场的突出特点是：市场日益成熟、自组织及自我调节能力日益健全。具体表现在我市房地产用地的市场化程度日渐提高、市场供需结构平衡、房价持续保持稳定、二手楼交易日益活跃、房价收入较为合理等诸多方面。

除此之外，这一特征在我市房地产开发企业形式逐渐多样化上也有体现。经过20年的发展，深圳房地产市场构成已由早期单一的国有企业，过渡到多种经济形式并存的新局面。从1999—2002年我市房地产开发企业年审排名可发现：1999年，前20强企业中有15家是国企或国企控股企业；2000年则下降到12家；2001年度进一步缩减到10家；2002年度则只剩下9家。《报告》认为，多种经济形式的开发企业既相互融合又相互竞争，增强了深圳房地产市场的活力，带动和促进了楼市的发展。

在房地产开发企业形式逐渐多样化的同时，房地产开发的规模化特征也已非常明显。统计显示，自2000年以来，我市房地产综合开发企业的数量呈现逐年减少的趋势：2000年，我市房地产综合开发企业共159家；2001年下降到151家；2002年进一步减少到146家。这表明，经过几年来的大浪淘沙，一些名不符实的综合类开发企业已被淘汰。另外，从投资看，我市历年投资额在前50名的开发企业，一直占据着每年房地产开发投资的半壁江山：2000年，前50名开发企业的投资额占全部开发企业总投资的48％；2001年度为50％；2002年度为49％。《报告》分析道，这表明我市房地产开发产业集中度已逐渐形成。

除此之外，经过多年的发展，我市房地产市场已形成一套较为成熟的自我运行及调节机制。王锋博士介绍说，仿真实验表明，任何模拟的政策“注入”房地产市场之后，其能产生影响的时限至多不超过两年，其后，房地产市场将自我“修复”到之前的均衡状态。王锋说，这就对政府及主管部门通过政策调控房地产市场提出了很高的要求，“因为政策从来都是个‘双刃剑’，尽管部分政策在短期内会达到某种效果，但也有可能破坏市场自身的运行及调节机制。”

开发企业效益良好产业链发展尚不均衡

《报告》显示，我市房地产开发企业经济效益良好，开发企业年度人均利润呈现逐年上升趋势：2000年全市开发企业人均创造利润为21.6万元；2001年度上升到22.5万元；2002年则创历史新高达31.1万元。开发企业的年度人均利润的逐年上升，显示房地产开发企业的管理、运作水平不断提高，效益状况良好。

与此同时，《报告》透露出，我市房地产建设企业的生产效率依然较低。调查显示，我市混凝土结构房地产的建设周期约为12个月，而发达国家可缩短到3个月以内；我市建筑工人的平均劳动生产率大约为每人每年30平方米，而发达国家可达到每年每人150平方米左右。

下游产业效益突出、上游产业效率低下，产业链发展不均衡的现象非常突出。王锋博士解释说，这一方面与房地产开发属知识密集型产业，而房地产建设属劳动密集型产业有关，另一方面则表明我市房地产业尤其是房地产建设的产业化程度还有待提高。