对于房地产开发商来说，土地是一个重要的资本，如何获得土地也是企业长期发展的一个战略性问题。在刚刚结束的第三届房地产学院派论坛上，专家们对于如何获得土地，尤其是央行121文件出台以后，中小企业该如何解决土地需求的问题进行了讨论。华远集团总裁任志强对此问题进行了主题发言。

取得土地的三种方式

任志强认为，开发商取得土地的方式大概分为三类。第一类是行政命令式，可以是划拨也可以是协议出让，根据18号令文件，政府有权合理地确定各类房地产用地的布局和比例。虽然按照国土资源部11号令的要求，商业用地或者商业性质的用地基本上应该是用挂牌、拍卖、招标的方式进行。但是，实际上很多复杂的条件，按照55号令和房地产法的规定是不具备招标、挂牌的条件的。55号令和房地产法规定的不具备招标条件的，政府可以用协议出让的方式来进行。

第二个实际上是土地市场。土地市场经过11号令的开化以后，实际上变成公开出让的方式，对于发展商来说一般有三种情况：一个是投标，一个是摘牌，一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看，比较发达的城市是深圳、广州，而市场开放程度比较慢的地区，逐步实现市场化为主的供给渠道的过程。

第三种情况，实际上是资本市场的一种运作方式。按照55号令和房地产法的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让和买卖，这种转让的行为在国家法律上是有前提条件规定的，在符合这个前提条件之后，变成了一个土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。实际上，是形成土地二级市场交易的一个过程。在现有的市场中，原有的土地已经大量的保留在开发公司手里，或者说叫做有主了。所以，11号令实行之前，从全国来统计，可开发土地有一半以上都在一些开发公司手里，已经通过各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候，它可以用各种方式来进行转让。

中小企业如何获得土地？

央行121文件出台以后，中小企业如何才能获得土地？任志强认为，关键是要转变观念，寻求合作。“具体来说，有三种可能形式，第一种可能是联盟，第二种可能是联合行动，组成联合体共同投标，第三种可能是与联合体进行联合。”

任志强认为，联盟的概念不是说中小公司结合在一起，而是大家商量好了共同进行投标。今后，土地投标可能随着开发项目的情况，公有制的土地政策决定，地块可能是越来越大。因为城市在发展的过程中，常常是一块大的土地来组织一个完整的规划，然后由开发商去形成规划。

在这种情况下，土地招投标的项目会逐步加大，比如说北京的广渠门要30多个亿，对中小公司来说，很难有这样的实力。因此对策就是，中小公司形成几家公司联合来投标，组成投标联盟，你中了也好，我中了也行。

第二种情况是联合行动，事先组成联合体共同投标。在联合的过程中，体制发生了变化，资金流也发生了变化。有的时候可能是开发和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的结合。所以，不管是哪种联合方式，如果事先形成一个联合体共同去投标的时候，应该说各取所需，各得所投。

第三种情况是开发商与开发体联合，通常是联合投标以后，再分地，分完土地以后大家各干各的。开发商与施工企业联合，就不再进行其他的招标了，已经是业主之一了，可能负责这个建筑工程的全部任务，因此可能有合理的垫资行为，变成股东贷款。

什么时候应该占有土地？

国际上因为土地私有化，或者是土地可以长期无时效的使用，在低潮的时候大量拥有土地，把所有的现金换成土地，然后在高潮的时候，把所有的土地开发了，变成房子，把产品卖出去，这是一个自然规律。

我国储备土地只有两年的期限，70年的土地使用权。当开发商过早拥有一块土地的时候，这个土地使用权限就会被限制。当一个开发商将土地存了8年，就只剩下62年的土地使用权了，无疑这是一个很亏的做法。在国际上，土地是随着时间的流逝大大升值的，但是在中国，2年的控制期，不便于实现土地的升值。

在中国，目前是进行大量的土地储备时候吗？任何一个公司解决土地储备的时候，都要根据自己的能力量力而行，比如说每年的开复工量和生产量能有多少，公司的资金够吗？当公司有一定富余资金的时候，才能进行大量土地储备。如果没有闲置资金，会使现金流周转困难。

比如一个公司一年开复工100万，每年要卖50万平方米的房子，一定要马上存有至少50万平方米的储备，不储备第二年就没得卖了。当然也有例外，如果公司可以用行政划拨的方式先预先占有土地，就可以分期开发和分期占有土地出让合作。

在中国，虽然没有低潮和高潮的土地储备时间差，储备时间就决定于生产能力，不能让自己的连续生产能力下降。如果公司的资金量在不断的加大，而需要扩大生产能力的时候，就需要加大土地出让。比如说王石的公司，在低潮的时候，储备土地，高潮的时候，也同样储备土地，这种土地储备是与公司的资金量和生产能力相配合的。