9月10日，“中国房地产TOP10研究组”发布了2003年中国城市房地产开发投资潜力研究成果。研究显示，位居中国房地产开发投资综合潜力前10位的城市依次是上海、北京、深圳、广州、厦门、宁波、杭州、南京、成都、天津。

在住宅、办公楼、商业用房三大物业类型开发投资潜力的排名中，北京位居“中国商业用房开发投资潜力10强城市”首位，其余依次是上海、深圳、广州、宁波、武汉、厦门、杭州、沈阳、济南。上海在住宅、办公楼两类物业类型上的开发投资潜力均位居全国第一。“住宅开发投资潜力10强”的其余9个城市依次是北京、深圳、广州、厦门、南京、宁波、杭州、成都、青岛。“办公楼开发投资潜力10强”的其余9个城市依次是深圳、北京、宁波、广州、厦门、成都、石家庄、青岛、大连。

据研究组称，该研究是在对国内35个大中城市的房地产开发投资潜力进行量化分析计算的基础上得出的结论，主要指标涉及到潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给4个方面，具体评价指标有市区人口、人均居民储蓄余额、房屋销售面积、投资额、空置率等40余项。

开发投资潜力呈现三大特点

研究报告显示，从区域分布来看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、深圳和广州）仍然是当前房地产最具投资价值的城市，东部地区的房地产投资价值强于中西部城市。10强城市中，90％在东部地区。在东部城市中，长三角的上海、宁波、杭州等城市展现了以上海为核心的城市群优势。值得人们注意的是，西部城市成都依托西部大开发的国家战略日益显示出了潜在的房地产开发空间。

从城市规模来看，也表现出两大特点：一是大城市具备较大的市场空间。规模较大的城市不仅拥有持续稳定的市场需求，而且房地产企业拥有相对宽泛的余地来进行市场定位，实施差异化竞争策略。大城市的另外一个特点是对周边地区具有聚集作用，主要表现为部分需求源于“外地”，尤以北京、上海、深圳等城市表现明显。

从房地产市场表现来看，呈现两大特点，一是市场潜在的需求越大、潜在供给越小则预示着开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受潜在需求方的购买能力和经济支撑能力影响。市场供给一方则主要通过未来潜在供给影响开发投资潜力。二是房地产市场本身的素质，比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响十分明显。

专家呼吁理性看待“排名”

曾几何时，“大学排名”、“城市综合竞争力排名”让多少学子、市长彻夜难眠，甚至扼腕。不难预料，“房地产开发投资潜力”的排名无疑也会触动很多人的神经。和前两种排名一样，“房地产开发投资潜力排名”必须直面的一个问题是，排名的科学性、公正性如何体现。

目前，我国房地产市场竞争日趋激烈，许多开发商开始进行跨地区开发。仅以北京为例，目前，外地进军北京的大地产商就有广东的合生创展、珠江、万科，浙江的绿城，天津的顺驰，大连的万达等。“鸟择良木而栖，人择明君而事”，显而易见，地产商空降到另外一个城市也并非盲动，而是要看该城市的投资价值和潜力。因此，如何客观评价各大城市的房地产开发投资潜力，就成为房地产开发企业翘首期盼的事情。

“说实在的，现在我们无时无刻不在全国各大城市寻找市场，有时候难免感觉有些茫然，造成这种局面的重要原因之一就在于学术界在房地产开发投资的区域和城市研究上还很欠缺。”一位地产开发企业的老总如是说。

然而，房地产业内人士也表示，虽然房地产开发投资潜力的城市研究不乏现实的参考意义，但是也仅仅停留在“参考”上而已，如果以此为据，显然是不合适的。

参与该项研究的清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，一个开发商进行投资，从微观上讲至少要考虑到进入时机、地点和选择何种物业类型三个方面的因素，这就需要针对具体项目或者物业的更系统化、深入的咨询报告，不可能仅仅根据一个城市整体的开发投资潜力的宏观研究结论来进行操作。

副院长黄瑜也认为，对于开发商而言，“房地产开发投资潜力10强”只是一个参考性的东西，地产开发投资是一个综合性的行为，需要更多的理性。

虽然如此，但也有一些专家评价，“房地产开发投资潜力10强城市”研究报告不仅有定量分析，还考虑到了房地产市场的结构问题，对于以城市经营为背景的房地产开发活动的积极意义也是显而易见的。

“在学术上，对于房地产研究而言，这也意味着进入了一个更高的阶段。”国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪说。