准入细则尚在酝酿中

　　根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》， 中央在京单位已购公房是指职工按房改成本价或标准价?含标准价优惠办法?购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改房成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建房也视为已购公房。国管局和中直管理局成立在京中央单位和国家机关住房交易办公室，负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，并选择三家以上符合条件的房地产中介机构作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构，定点交易机构将随着市场交易量的扩大有所增加。

　　由于中央在京单位已购公房数量大，部分还存在住房超标问题，国管局和中直管理局对此均表现出了谨慎态度。根据《办法》，凡属于超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。目前尚没有相关细则正式出台，指定的几家房地产中介机构还在酝酿中。

　　井喷之势难形成

　　针对此次政府解禁央产房屋上市的措施，业内外普遍关注的焦点主要集中在两个方面：上市交易的房屋能增加多少？二级市场房价能否降低？

　　据统计，北京已购公房总量近160万套，其中在京中央单位住房占50%，共有80万套。此次央产的放开，理论上将使二手房可能的上市量增加一倍。然而从目前每年北京的公房交易量来看，虽然政府已经对增进公房流通做了诸多努力，但是北京的上市交易量仍旧每年在1万套左右，仅仅相当于上海市的5%左右，这与当初人们对二级市场的期望完全不符。业内人士认为，央产上市，预计交易量也会相应上升，给市场带来的积极意义不容低估，但短期内不会出现人们预期的井喷现象，价格也不会大幅度下滑。其原因在于：

　　1.新建房屋供应量增长过快。

　　随着北京市国有土地出让制度的转变，北京的圈地运动势头迅猛，在2002年中之前，相当多的投资者及开发商协议取得了大量土地。这种集中取得土地的现象，导致在未来2～5年内的供应量保持较高水平。因此，未来新建商品房供应量将居高不下，买房人购买新房的选择多，二手房受到市场冷遇在所难免。

　　2.平均房价高于百姓承受能力。

　　北京市的房价在全国是最高的，但人均工资却低于像深圳、上海、广州等其他城市。在北京城区(五环内)，平均房价更是高达6000元／平方米以上，平均单户面积则超过100平方米；而已购公房面积基本在60～80平方米左右，这种状况致使百姓卖旧买新的成本过高，极大打击了出售公房、改善居住的积极性。

　　3.租赁市场回报巨大

　　与其他城市不同，北京市拥有200多万外地人口，大量的流动人口带来的是租赁市场的繁荣。目前市面上有大量的公房出租经营，与其他房屋出租情况相比，已购公房每月收到的几千元丰厚房租，回报甚至超过商品房的投资。因此很多有经营意识的央产产权人会选择出租，而不是出售已购公房。

　　4.超标的房屋面积如何计算？

　　个人住房标准内的面积按房改价计量，超出部分房价的高低却直接影响到该房屋上市后的价格。因此，央产上市能否真正调低整个市场的房价还是未知数。

　　此外，80万套央产房中还有相当部分房屋没有进行房改，这样实际可上市的房屋数量还将大打折扣。

　　央产增加三环内买房契机

　　从目前已购公房的分布情况看，央产已购公房主要分布在西城区、东城区、海淀、朝阳等地区，其中西直门、东四、双榆树、甘家口、翠微等三环以内最为集中。除地理位置具有优势外，大多央产已购公房比市属公房房屋更新、户型面积更大、结构更合理多样、社区配套更完善齐全，因而吸引了不少二手房买家的目光。

　　以目前的二手房市场价格水平估算，西城、东城、海淀、朝阳区三环附近的普通二手房价格约在5500～6000元／平方米之间，崇文地区二环附近二手房价格普遍也在5000元／平方米左右。如果上市的央产房屋总价在40万元以内、建筑面积在80平方米以下，将非常抢手。这些房屋一方面将给上述二手房“绝缘”区域补充新的血液，缓解供求紧张的局面，另一方面也给部分投资客增添了契机。(姚文争)