全国房地产工作会议的参会代表对《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号文件，下称“18号文件”）反响热烈。9月1日，各省、市、自治区建设行政主管部门负责人，各地市主管市长、房地局长、规划局长等就“18号文件”内容分组进行了讨论。代表们认为，“18号文件”提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，说明房地产业对促进我国经济的发展，促进消费，扩大内需，具有十分重要的作用。但纵观全局，房地产业在发展过程中还存在不少问题，需要从经济社会发展的战略高度，加以认识、调整和规范，使房地产业持续健康发展。从这个意义上看，“18号文件”不仅非常及时，而且将对房地产业持续健康发展产生积极而深远的影响。同时也为今年以来各界对房地产业众说纷纭的问题进行了准确定性，将给产业发展带来更为明确的方向和宽松的环境。
　　与会者本着既促进发展，又正视问题、防范风险的原则，对“18号文件”的落实与把握提出了许多建设性意见，其中经济适用房、廉租房制度、集资建房等成为讨论的热点，同时对税费、土地、机构配合、建立预警体系、解决历史遗留等问题提出了具体的操作建议。

　　政府应加强宏观调控
　　济南市常务副市长杨鲁豫说，正如“18号文件”所指出的，房地产市场目前确实存在一定问题，如一些地方发展不平衡和结构失衡，主要是地方政府的宏观调控工作不够主动，也属于发展过程中的问题。“18号文件”涉及到很多热点和难点问题，如怎样加强经济适用房的建设，如何加强廉租房的建设，如何将中低收入家庭住房保障工作落到实处，又怎样界定高档住宅和普通住宅之间的区别等问题，都需要政府部门深入研究和分析。这样才能更好地贯彻“18号文件”精神。
　　广东代表认为，因为市场信息滞后，房地产开发周期又比较长，当前房地产发展存在一定的盲目性。“18号文件”强调加强宏观调控，建立预警体系，能够及时指导市场，避免市场风险，十分必要。另外，当前的房地产市场发展很快，有些地方状况比较混乱，这种混乱存在于政府、开发商、中介各个环节，因此政府必须加强监控。
　　西安代表认为，文件如果要求太细，不利于各地政府的管理和实施。他认为，房地产最大的特点就是它的地域性，各地发展情况不一样，如果用一个标准去参照，无疑是行不通的，“18号文件”注意到了这一点，给地方政府提供了操作空间。

　　经济适用房如何把握
　　南京市副市长戴永宁说，加大经济适用房建设是改善普通老百姓居住的需要。他说，南京准备在三年内，一是建设100万平方米的经济适用房，确定三种套型，即50平方米，70平方米和90平方米；二是对危旧房进行改造，建设100万平方米的普通商品房，实行政府调控，市场运作，分期分批地解决城市低收入家庭的住房问题。
　　西安市副市长杨广信认为，廉租房不宜大规模新建，今后住房政策应由双轨变为单轨，让它逐步市场化。经济适用房免缴土地出让金和21项税费，开发商们一窝蜂地跑来拿地，这是好事，但地方政府有关部门要严格审核资质，确保房屋质量。
　　宁波市副市长梅晓军说，经济适用房要以市场需求为导向，适当调控。
　　广州市副市长许瑞生提出，对经济适用房的定位、称谓，有些地方或部门叫法不统一，有必要进行规范统一。

　　如何界定低中高档商品房
　　昆明市副市长胡星认为，“18号文件”明确提出要加强普通商品房建设，价格要与大多数居民支付能力相适应，这和经济适用房区别不大，而经济适用房拿地却有优惠政策，这之间应该怎样界定？经济适用房供应对象又如何把握？第二，由于各地情况不同，高档商品住宅和普通商品住宅之间的界限如何界定？第三，国土资源部规定所有的经营性土地都要在土地储备中心进行交易，政府如果对经济适用房实行审批制度，那普通商品住宅怎么办？走市场化道路，普通商品住宅的价格肯定低不了。建议国家有关部门进行协调，鼓励增加普通商品住宅建设。
　　太原市副市长冀克平认为，集资、合作建房对经济适用房有很大冲击，非常难界定。大配套需要政府来做，停止住房实物分配走市场化路子，政府是否该拿出一些钱来补贴，支持市场运作？
　　深圳市政府副秘书长蒋尊玉表示，深圳实行福利房，微利房的政策比经济适用房好运作。所有的经营性土地全部到土地储备中心进行交易。
　　宁波市把廉租房补贴发放对象清晰分类，一是最困难的人，民政、工会名单上的人，人均居住面积12平方米以下的，每个月补三四百元。二是拆迁补贴，以前宁波每平方米补贴3400元左右，但拿到钱的人还是买不起商品房，后来我们想着建经济适用房，让其按面积1：1的比例回迁。另外每年拿出500套或1000套，完全由政府定价提供给最低收入者。

　　如何降低经济适用房成本
　　“18号文件”提出加强经济适用房的建设和管理，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发借款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用房建设成本。
　　贵州代表认为，地方政府的优惠第一是土地行政划拨，第二是一些规费减免，从来没有提过营业税减免，建议以后在制定经济适用房政策时提到营业税的减免。
　　贵州的经济适用房建设将面对一些新增成本。国家税务总局最近下文对房地产开发公司预征10％的所得税，这个所得税是指总投资的10％，而经济适用房的利润只有3％。贵州国土资源厅马上要开征新征土地有偿使用费，经济适用房也照收不误。再就是配套项目问题。经济适用房一般都在郊外，市区中的很少，配套中学校占大头，地方政府已经征收了教育附加费，学校配套就不应该由发展商承担。如果营业税、预征所得税、土地有偿使用费和教育配套费用去掉后，经济适用房的价格就能下来。但现在测算了一下，贵州的经济适用房价格已经达到了1700元，当地老百姓根本买不起。
　　贵州代表还说，公积金条例出台后，没有提到经济适用房的资本金，政府要做经济适用房举步维艰。如果用社会上的开发公司来做，名义上是3％利润，实际上很难控制质量和利润。因此应该在信贷中允许经济适用房开发贷款。
　　某些地方政府的有关部门卖地行为比较严重，助长了房价上涨。由于各种名目的收费，开发商只有用涨价来应对，而且变本加厉。因为商品房是市场价，开发商自己定，所以贵阳的房价高层已经达到了每平方米5000多元，多层也不低于2000元。商品房的利润应有一个基数。

　　希望调整“税费”
　　与会代表认为，“18号文件”原则性较强，是一个指导发展的文件，我们在进行贯彻操作时要严格执行。在“费”的问题上，房管部门不断改进工作，努力减少各种行政收费，以推动行业市场发展。但契税问题在一定程度上正在阻碍市场进一步健康发展。如果能协调统一，形成统一口径，不仅能更好地调动需求，同时便于管理。
　　贵阳、济南、哈尔滨、长春等地代表也对税费问题提出看法。他们明确表示，契税过高严重影响着房地产交易和二级市场的发育。哈尔滨代表认为，在契税问题上可以尝试着搞试点，对契税进行调整。他认为二手房的契税标准应大大低于一手房交易标准。南京代表指出，由于目前租赁市场的税费过高（17.25％）致使逃税现象普遍，因此政府应该就此类现象进行客观的评价并做出明确的规范和调整。
　　上海代表介绍，上海将针对中低收入人群采取财税补贴的方式，帮助这些家庭贴税卖房或租房。

　　市场预警要有统一标准
　　杭州代表表示，作为预警系统的试点，他们在数据采集方面缺乏明确的指导，同时，由于开发企业不愿意公开经营状况，因此，基础数据采集难度很大，且存在水分。
　　上海代表认为，目前需要明确按照什么标准来测定市场。仅看房价增幅会发现，上海近两年的房价上涨很快，但从物业交付标准看，却会发现，过去是毛坯房，现在越来越多的是装修房，房价的上浮在很大程度上是因为物业品质有了与过去不同的变化。因此，不能单从房价一个指标来判断一个城市的物业增幅水平。建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，北京的例子也很典型。不同时期的产品供应量和物业档次及房价的差异在很大程度上影响着平均房价，但这不能作为市场房价增减的依据。
　　深圳代表认为，各项指标的测算标准不明确，直接影响着市场在信息分析方面的盲从性，使过冷过热的说法左右市场，干扰政府决策和导致开发的盲目性。
　　贵阳代表建议，明确牵头单位，搞定期联系会议，与预警预报系统相结合，使各个部门在信息资源互动的状况下更好的协调一致，为市场提供高效服务。尽快扭转现在这种规划部门控制建设但却与市场及其需求脱节，而房地产管理部门对市场供应状况虽有很高的认知却操控乏力的局面。

　　消除遗留问题影响
　　历史遗留问题正困扰着不少城市。
　　青海代表认为，“18号文件”提出对现有公房要加大出售力度，解决遗留问题，对于住房资金的补贴有了总体原则。我们省有的地方1998年提出的住房补贴资金的发放还未落实。住房资金长期不能解决，不仅对置业个人不公道，而且对推动住房消费、住房进入新轨道是一种阻拦。我们要认真执行好“18号文件”，还要研究过去已定政策的落实。
　　天津代表表示，历史遗留问题极大地影响了二级市场的发育。
　　长春代表指出，不少建成十年以上且存在历史遗留问题的物业，如今已进入公共维修时期，如何规范管理成为一个必须面对的问题。
　　广东代表认为，由于分管房地产的部门较多且各有部门利益，导致发证单位不能自主解决，因此很多问题被长期搁置无法协调。他提议，应由建委牵头进行总协调，在网上发布公示，对因存在问题不能发证的物业所涉及的问题（如没验收、没交土地出让金等）及协调解决此问题的机构都公布出来，让市民了解。

　　财政应支持困难单位房改
　　云南代表提出，有的单位在集资建房以后出现实物分配和变相实物分配的现象。他说，因为房改首先要有钱，没有钱的单位就无法落实房改，就可能导致前面提到的情况。解决这个问题的关键是财政要有钱。关于廉租房问题，“18号文件”已经明确了思路，但补贴也需要财政拿钱。

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