由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、共同组成的“中国房地产TOP10研究组”今天发布了2003年“中国城市房地产开发投资潜力研究”成果，在对2002年中国省会及计划单列的35个大中城市房地产开发投资数据进行客观、公正、准确、全面的理论和量化分析基础上，首次排定“中国房地产开发投资潜力10强城市”座次。

据了解，“TOP10研究组”对国内外有关城市竞争力、产业竞争力等进行了充分研究，结合房地产业的特性，从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面共43个精选变量，对3大物业类型住宅、办公楼、商业用房分别设计评价指标体系，采用因子分析法和相关数学模型，定量计算国内35个城市3大物业类型的开发投资潜力得分，最终加权平均得出“中国房地产开发投资潜力10强城市”排名。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，该排名是非商业目的的研究成果，其主要目的是为房地产行业的长期、平稳运行提供宏观参考，以提高房地产投资、开发、置业以及房地产间接投资的运行效益。

据研究成果显示，在35个城市中，住宅开发投资潜力10强排名中东部沿海占了9位，长三角占了4位，只有成都在西部地区，这表明东部沿海仍将是住宅开发投资潜力最好的市场。从因子分析结果看，居民可支配收入、开发投资增长速度、空置率和市场吸纳率对城市住宅开发投资潜力影响最大。

办公楼开发投资潜力10强城市中东部沿海地区占了8位，成都是西部最具开发投资潜力的办公楼市场，华北城市石家庄以其较低的空置率和较高的市场吸纳率而进入10强。从因子分析结果看，城市白领人数、外来投资、市场空置率等对“城市办公楼开发投资潜力”影响最为突出。

商业用房开发投资潜力10强城市中华北占3席、华东占3席，华南占3席，华中占1席，西部没有城市进入10强，传统的商业城市武汉、沈阳、济南等没有出现在住宅和办公楼最具开发投资潜力10强城市名单中，但却是商业用房最具开发投资潜力的市场。从因子分析结果来看，商业用房开发投资潜力主要取决于人均社会消费品零售总额、人均可支配收入、旅游收入及其增长速度等因素。

中国房地产开发投资潜力10强城市通过对35个城市住宅、办公楼、商业用房三类物业开发投资潜力得分进行加权平均后，得出综合性的“中国房地产开发投资潜力”10强城市。除天津替换青岛以外，其他城市都是“住宅开发投资潜力”10强城市，其主要原因是加权平均中住宅的权重占到了近80％。排名结果除西部城市成都以外，其他均为东部沿海城市。东北城市中没有一个进入10强，4个直辖市中重庆落单，华东上海、宁波、杭州、南京在10强城市中占多数。

“中国城市房地产开发投资潜力研究”结果，从区域分布来看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、广州和深圳）是当前房地产最具开发投资潜力的城市，东部城市的房地产开发投资潜力强于中西部城市。10强城市中，90％的城市都在东部地区。在东部城市中，长三角的上海、宁波和杭州等城市展现了以上海为核心的城市群优势。

大城市空间大集聚性强从城市规模来看，房地产开发投资潜力呈现两大特点：一是大城市具备较大的市场空间。规模较大的城市不仅拥有持续稳定的房地产市场需求，而且大城市的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，寻找市场的缝隙，进行差异化竞争。另一大特点是对周边地区具有集聚效应。

潜在需求为市场基本导向从房地产市场表现来看，呈现两大特点：一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力的影响。房地产市场供给一方则主要通过未来潜在供给影响房地产开发投资潜力。二是房地产市场本身的素质，比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响也非常大。宁波、杭州等城市，尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资潜力较大。

国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪表示，中国房地产开发投资潜力10强城市的研究刚刚起步，尚属探索性研究。今后，每年9月TOP10研究组将根据上一年度相关数据，在对研究数据等方面不断完善的研究基础上，发布中国房地产开发投资潜力10强城市排名结果。

中国房地产开发投资潜力10强

排名	住宅	办公楼	商业用房	开发投资
1	上海	上海	北京	上海
2	北京	深圳	上海	北京
3	深圳	北京	深圳	深圳
4	广州	宁波	广州	广州
5	厦门	广州	宁波	厦门
6	南京	厦门	武汉	宁波
7	宁波	成都	厦门	杭州
8	杭州	石家庄	杭州	南京
9	成都	青岛	沈阳	成都
10	青岛	大连	济南	天津