近日，丰台区法院开庭审理了开阳里六区13号楼18户业主状告北京市国土资源和房屋管理局要求撤销房产证书并重新核准房屋面积并进行权属登记案件。这是本市首例因房屋公摊面积问题引发的行政诉讼案。

办理产权，发现面积缩水

开阳里六区13号楼由北京金宏泰房地产公司开发，2001年初开始销售，当年8月3日竣工验收并交付业主。整楼180户业主现已全部入住。2002年10月，一些业主接到开发商办理产权的通知，少数业主被要求补缴合同约定面积和实测面积的差价房款。其中几户业主提出要看实测面积的报告，开发商在他们的强烈要求下，出示了丰台区测绘队测绘的房屋面积明细表。看过实测数据，有些业主发现整栋楼的实际销售建筑面积已达到14282平方米，比销售许可证上的可销售面积12959平方米多出1323平方米。而该楼竣工验收的总建筑面积为14307.46平方米（其中含人防工程674.41平方米），其中不该公摊的部位：地下二层人防工程和地下一层自行车车库总计约1100平方米左右。经过数字比较分析则存在很大矛盾。业主还发现，丰台区测绘队所作的测绘报告不完整，测绘单位、测绘人员资质、公摊原则和公摊部位的面积、人防工程的面积以及测绘草图等在报告中都没有丝毫体现。因而，业主们怀疑房屋面积存在缩水问题。

发现问题后，业主与开发商进行了交涉，一直没有结果。今年元月，130多户业主召开了业主大会，决定正式委托律师调查。本案的委托代理人文道全律师到北京市规划委查阅了该楼的设计图纸，同时到北京市城建档案馆查阅并复制了竣工验收的图纸，发现该楼在设计和竣工验收的总建筑面积为14307.46平方米（其中含人防工程地下二层674.41平方米），地下一层为自行车车库不该公摊，阳台的设计及竣工验收均为未封闭式。据此，可以初步认定该楼房屋面积存在缩水问题。

重测结果面积缩水近千平方米

2003年2月8日与3月10日，90位业主委托北京市房屋面积计量站对该楼的180套房屋进行了全部测绘。测绘报告显示，该楼总建筑面积为14446.88平方米（含地下二层人防工程688.14平方米），应分摊面积为2538.15平方米，非分摊面积为1155.39平方米，阳台建筑面积为678.52平方米，可销售建筑面积为13291.49平方米。

由此发现，开发商对整楼多算公摊面积达273.9平方米，阳台面积多计算达689.17平方米，合计整楼多算963.08平方米，按平均每平方米4900元计算，整楼180户业主多交481.54万元。开发商给每户多算的面积约在2.5—8平方米左右，均已超出合同约定的误差3%以外。按约定，3%以内的部分开发商应当据实返还多交房价款，3%以外的部分，开发商应当双倍返还多交房价款。

如此计算，对整楼180户业主，开发商应当返还房价款总计约700余万元。

公摊面积引发产权证争议在审理中，业主认为：公摊面积存在违规问题。据查，本案存在三个不同的公摊方案，开发商向北京市房管局申报并经核准的13号楼公摊方案和开发商与业主合同约定的公摊方案、开发商向丰台区测绘队提供的公摊方案有着非常大的差别。开发商委托丰台区测绘队测绘时，在经北京市房管局核准的分摊方案和合同约定的分摊方案基础上，擅自增添了风机房、水泵房、水箱间、物业用房（该楼地下一层实际上是自行车车库，根本没有物业用房）等。开发商擅自增添公摊部位既未获得业主的同意，也未获得房管部门的核准，其行为违反了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则暂行规定》的规定和1998年北京市房屋土地管理局下发的1285号文件明确规定：“作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间，不计入公用建筑面积。”所以，业主认为房产证面积不准，房管局颁发房产证的行为应当被认定为无效，要求撤销房产证书并重新核准房屋面积并进行权属登记。