“建房容易，交房难”，新盘能否顺利交付业主使用，一直以来是考验发展商项目运作成功与否的标志。现如今购房者消费心理日趋成熟，从房屋本身的质量到开发商的开发资质，每一个细节都严格审查，尤其是在交房时，更是甚而有之。因此，开发商非常重视交房这个环节。一般情况下，开发商会在交房日期到来之前的几个月中，筹备交房相关的事宜。
交房过程对于开发商来说究竟是“几多欢喜，几多愁”呢，让我们来看看开发商都做了哪些工作。
即将面临交房的济南数码港公寓，首先在人员配备上下足了工夫，总经理与各部门经理亲自挂帅筹建了“交接领导小组”，各部门紧密配合工作，以应对交房中出现的问题。但500多户业主同时领取钥匙的交房工作，不免给数码港的工作人员带来不少压力，如何能为这众多业主做好周到细致地服务工作，便成为数码港此次交房工作的重点。此外，济南数码港还始终将客户的要求及为客户服务的理念放在第一位，最大限度的满足消费者的合理需求。销售人员对客户的服务从一而终，不存在卖房时笑脸相迎，交房时冷若冰霜的情况。
现房销售的国华经典，在交房过程中就比较省事，但同样是销售部、物业部、工程部一起为业主办理交房事宜，遇到问题马上给业主一个答复，避免了部门之间推卸责任的现象，提高了办理交房手续的速度。
营销代理公司在交房的过程中扮演着开发商与业主之间沟通桥梁的角色，经历过两次交房过程的三宇和记代理公司，在总结交房经验时提到销售人员和客户的关系是否融洽起到关键的作用，其次便是遇到问题提前为业主说明存在的问题和原因，当然这其中还是一个沟通交流的过程。
此外，三联城建•阳光舜城的媒介部主管李红梅在交房的问题上，还提出让物业公司在房屋建设过程中提前介入，与开发商、承建商一起参与到工程的设计、规划和建设中。因为物业公司是代表着业主的利益，在房屋建设过程中他们会从业主的角度去审视工程的规划、建筑情况，及时提出存在的问题，便于解决问题，而一旦房屋建设完工以后如果再发现问题，一般很难解决。因此，物业公司的前期介入无论对业主、开发商还是物业公司本身都起到有利的作用。同时阳光舜城在交房期间，还为业主开通了一部24小时值班的免费咨询电话，以便于业主随时咨询有关交房的问题。
四大策略应对交房风险
究竟在交房的过程中会遇到哪些问题，消费者应如何去应对这些问题呢？
商品房的交接纠纷一直是商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方常常就交接的条件、程序发生争议，也有不少购房消费者是办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵后与开发商理论。
目前，在商品房交接过程中主要存在以下几个问题：
一．交房程序倒置，先交房后验收；
二．合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划指标；
三．物业管理收费价格歧视或者违约涨价；
四．部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套。
针对这些问题，可以采用以下方式来应对收楼风险：
收房时还是要先验收后交房。书面验收包括收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，查验《竣工验收备案表》等。现场验收包括房屋的水电设施是否正常，墙面、地板、天花板是否有裂缝，配套是否到位等，若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，并将拒收理由书交于开发商。当然，合理拒收的前提是合同中对开发商逾期交房的约定责任有合理的约定，若责任过低，拒收对开发商没有太大的压力。
就附属配套设施缺失缩水和违反规划指标问题，建议：除了前述先验收后交接外，对一些重要配套的缺失或缩水通过联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要是可以请主管部门或 媒体进行监督直至诉讼。
就物业费问题：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺（如合法录音等），可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。
就部分开发商设置圈套问题，笔者认为：交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类交换性的协议或条款有权拒绝。
律师提醒
此外，山东鹏飞律师事务所房产部的成帅清律师还为准备交房的业主们提了个醒：
第一，应当在开发商发出交接通知中规定的期间内，到其指定地点办理交接事宜。如不能按期前往，应当及时与开发商协商，并取得其同意。如委托他人办理，应办妥委托手续，并主动向开发商出示。到交接处后，应让开发商出具“已到达”的证明文件。
第二，办交接时，不要急于领取房屋钥匙。应当先要求开发商出示“竣工验收报告”，如无此文件，可拒绝收房，开发商承担逾期交房的违约责任。其次，应当在开发商工作人员的带领下，对照销售合同中规定的交房条件，逐项对室内外设施设备及交通等情况进行检查。如与约定不符，应及时指出，并要求开发商在限定的时间内改正。待改正符合条件后，再办理交接手续。因此造成交房延期的，由开发商承担违约责任。
第三，签署的房屋交接文件，应当按合同所列交接条件对交接时的实际状况，逐一说明。该文件应一式两份，双方各持一份，以备日后查对。
第四，以上各项工作完成后，方可领取房屋钥匙。房屋灭失的风险在此时转移至购房人。
第五，及时追究开发商逾期交房的违约责任。合同约定有逾期交房违约金的，开发商应当支付此笔违约金。没有约定违约金的，开发商应当赔偿购房人的实际损失，数额为同期同地段房屋租金。开发商以约定违约金过高要求减少的，可按实际损失130％的额度赔偿购房人。
自己验房十二招
入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？
1招看“备案”留“两书”新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上面，然后在卫生间蓄一些水， 24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也可以先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。
合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
3招门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面 1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边。
4招轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
5招顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
6招阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
7招大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压大小，二来试试排水速度。
8招拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
9招保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30厘米高的插座都必须带保险装置。
10招卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
11招厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
12招开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否是虚设。
文／珊珊
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