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内外资的物业管理渗透战略

   2003年9月1日，《物业管理条例》已正式生效。多数人对“物业管理”一词已不再陌生，而仅在1998年之前，住房还是靠分配获得，而分配的房子由政府指定的“房管所”管理，实际上直至现在房管所依然存在，不过数量急剧下降。显然，人们已然习惯了用自己的钱买住宅，而住宅作为商品，就像汽车需要加油站一样，“物业管理”蔚然兴起。
    最初的“物业管理”泾渭分明地被划分为两块：一是公建的物业管理公司，如国贸物业管理公司、戴德梁行物业管理，只管写字楼、涉外公寓；二是由“房管所”改装转型而成的物业管理公司，那些由“公房”转为“房改房”的社区，由这些“转型”物业管理公司接管。居民并没有从居住公房的寄生感中摆脱出来，而为社区服务的所谓物业管理公司并没有人给他们以市场化的服务价格，房改房还像公房。
    但那些1998年之后新生的商品房却逐渐激发了业主的“资产观”，一个花费巨大的商品应当享有什么样的售后服务呢？事实上，国内物业管理市场上，一幕外资物业管理企业本地化、国内物业管理企业国际化的场景正拉开帷幕，以往物业管理市场上，外资企业与内资企业分别在商用物业与居用物业领域有所作为的“油水分离”的状态已经一去不返。
互相渗透
    在物业管理市场一贯以主要承接高档写字楼物业管理服务姿态出现的数家实力雄厚的外资物业管理企业，最近开始涉足普通住宅市场。戴德梁行负责物业管理的助理董事林春丽女士透露，目前，从项目个案的数量上来讲，写字楼物业与普通住宅物业在戴德梁行物业管理经营体系中的比例为82，外资物业管理公司涉足普通住宅市场已经不是新闻。与此相对应的是，据北京物业管理商会会长于庆新介绍，在中关村200多个写字楼项目中，外资企业承接的不到10％，本地物业管理企业大举涉足写字楼物业的态势可见一斑。
    2002年中期，就有媒体呼吁物业管理企业的收费方式应实行酬金制，《物业管理条例》出台后，这种呼声变得空前强烈，有关专家认为物业管理企业应“全面”实行酬金制。酬金制是高度市场化的产物，显然，相对于传统的包干制，酬金制的种种优势不言自明。于庆新表示，他非常支持酬金制的推行，但是同时也指出，由于我国市场现实中住房的分配形式不同，造成房屋产权形式不同，因此，目前酬金制还不能一蹴而就，应该在诸如经济适用房等某些特定产权形式的物业项目中允许包干制的暂时存在。
    作为市场成熟到一定阶段的产物，物业管理公司国际化的运作方式，在被国内企业推崇的同时，酬金制也一直为世邦魏理仕、戴德梁行等外资公司津津乐道。而据林春丽透露，戴德梁行也会谨慎地采取包干制的方式。
    出于对市场现实的考虑，目前内资和外资企业对于酬金制与包干制的思考更加趋于成熟，而这一方面是市场的需求，另一方面也预示着，随着外资企业本土化、本地企业国际化程度的加强，内资、外资企业在一个共同的市场背景下对于自己经营行为的自发调节。
“两个市场”时代的终结
    世邦魏理仕负责资产管理的总经理雷志超先生和戴德梁行的林春丽女士都将其物业管理业务拓展的模式概括为“一条线”式的链状模式。据雷志超介绍，这种模式的特点在于与某项目的开发商进行中长期合作，在物业管理企业承担某一项目的物业管理服务之后，该项目的开发商往往会继续在其他自有项目中与物业管理企业合作，并就此形成一条合作的链条。而实际上，先前国内物业管理“两个市场”的“油水分离”状态客观上也与这种链条不无关系。
    于庆新将目前内资、外资物业管理企业的竞争状态描述为“不完全竞争”，在分析这种竞争状态的成因时他指出，物业管理是一个对相关政策和特定的人文环境依赖程度较大的行业，因此，该行业对于物业管理企业的本地化程度提出了较高的要求。在外资物业管理企业进入中国物业管理市场的初期，国内企业显然更加了解政策走向并且终日浸淫在中国物业管理市场这个特定的人文环境中，在这方面有着外资企业无法企及的优势；而外资物业管理企业借助“一条线”的链状拓展模式在同样是外资的客户中打开了自己的市场。于庆新认为，由于彼此了解程度较高，所处的人文环境更为接近，沟通更为有效，外资物业管理企业的绝大多数客户依然是外资企业，因此，市场上一度呈现出了二者井水不犯河水的局面。
    于庆新同时强调，“不完全竞争”不等于没有竞争。而这种竞争事实上是在内资和外资企业不断从细微处调整自己的盈利模式所造成的。而在《物业管理条例》正式生效之后，这种模式的变化将更为急促和自然。
    雷志超认为，《物业管理条例》的颁布和实施对于正规的物业管理企业更为有利。在这一点上，同样代表外资公司的林春丽再次与之达成了共识，二者都自信地表示，《物业管理》条例中对于物业管理企业经营行为的约束并不会对他们的公司在中国物业管理市场上的表现有本质的影响，因为其一贯以来的经营行为是符合甚至超越《物业管理条例》的规定的。而于庆新认为，由于物业管理市场的发展高度依赖政策环境的特性，《物业管理条例》对于内资企业和外资企业的影响都将是重大和深远的。
    除去向包括普通住宅项目的多种物业管理服务市场渗透，外资企业也非常注重人才的本土化。林春丽表示，在这方面戴德梁行更注重本土化人才的中长期培养。“两个市场”的状态是这样终结的：一系列本土化的努力显示，外资物业管理企业正在竭力融入整个物业管理市场；同时，在市场化程度不断提高的背景下，内资物业管理企业走向开放性、国际化的步伐也显得日益坚定。
中国物业管理市场的前世今生
    中国的物业管理企业多脱胎于房管局系统内部。在包括业主在内的整个社会各个阶层对于物业管理的概念仍然很不清晰的时候进入了物业管理市场，因此，当时这些没有经过市场洗礼的物业管理企业的市场化程度极低，政府部门也根据当时的市场形势采取了政府定价的管理方法。随着商品房项目兴起的风起云涌之势，物业管理方面的问题显得日益尖锐。在包干制的模式下，物业管理企业呈现出全行业亏损的状态，部分盈利的企业其利润来源则是偷工减料，甚至出现了“凡是规规矩矩的企业，必然亏损；凡是不规矩的企业，全都挣钱”的局面。业主与物业管理企业之间的矛盾不断升级，规范市场秩序和市场化经营的呼声空前强烈。
    2002年9月，商品房买卖市场上区分内、外销的历史宣告结束，但是在交易市场上，具体产品的定位仍然体现出了内销与外销的分别。有业内人士认为，从房价方面衡量，低于8000元／平方米的产品根本入不得外籍业主的“法眼”，这也一度造就了两个市场的“油水分离”局面。
    如今，单就住宅项目来讲，其开放性和国际化的趋势已经相当明显，伴随着这种趋势，国内的物业管理企业也走上了市场化、国际化的道路。
    目前市场上存在着开发商自管、独立物业管理企业管理、顾问式管理等多种方式，据于庆新介绍，目前顾问式是市场主流模式之一，原因在于国内开发商和物业管理企业向国际化企业学习的热情空前高涨。
    从政府部门的角度讲，物业管理行业政府定价行为的出现是基于对市民的收入与支付能力的充分考虑的，用于庆新的话来讲，目前物业管理市场进入了由短缺经济向饱和经济过渡的阶段，政府定价的行为也已经有所改变。目前，我国物业管理企业的收费方式采取市场化与政府定价并存的方式，对于低收入人群，政府定价将保障其收入水平与按质按价支付物业管理费的能力的协调，更多的情况下，由于中国物业管理企业市场化水平的提高，市场调节价格则成为主体。
    对于未来北京物业管理的走势，雷志超认为，到2006年中国的物业管理从起步开始发展了10年，2006年以前将有大量物业交付使用，而这一年则是决定大量中小企业能否继续存在和发展的关键一年，2006年后，市场将淘汰一大批实力不够雄厚、经营不够正规的物业管理企业。
    市场的成熟推动着物业管理服务模式的进一步演变。雷志超认为，物业管理服务中纯粹的顾问式管理将在2008年之后逐渐消失，市场上将只存在开发商自管和独立物业管理企业管理的方式。而于庆新则表示，他认为未来不是哪种模式消失的问题，物业管理企业的服务模式必将走向多元化；甚至，由于国内企业向国际化企业学习先进的管理模式的需要，顾问式的服务方式不仅不会式微，反而会走向强大。

本报记者丁凯／文