首用招投标方式选拔专业公司

“你们给保安的福利是多少？”、“你们怎么能让业主满意？”，4个小时300多个刁钻问题砸向参与竞标的保安保洁公司。8月30日，嘉浩物业公司举行了面向社会的“美林香槟小镇物业管理专项服务开标仪式”，经过1天的笔试、面试，评委会从8家应标公司中选择了两家保安保洁专业公司。据了解，尽管国务院新颁布的《》已于9月1日施行，但在目前黑箱操作比比皆是的物业管理领域中，这种用招投标方式公开选拔专业公司的做法在中国尚属首次。

■刁钻问题考验竞标人

据了解，公开招投标竞争非常激烈，嘉浩物业从8月7日发布招标公告以来，保安保洁专业公司分别各有5家参加了竞标，而到30日封标时有两家保安公司自动弃权。这样按照流程，上午9点委员会评议应标的8家保安保洁公司，中午就开始公开答辩。

答辩会上，尽管8名答辩人贵为各公司老总，但在台上一样要在群众旁听下经受来自评委会的刁钻问题，这次评委会由有关官员、专家教授、开发商、物业公司、律师、物管专家以及业主等8人组成。在4个小时里他们一共向8家公司提出超过300个问题。

这其中有关注雇员待遇的，“在人员上，你只给了工资，没有给各种保险，保洁员每日平均工作10小时，这符合《劳动法》吗？”；有关注服务标准的，“你刚才提到了ISO9000质量标准，你们自己有没有做？”；还有关注员工培训、业绩考核的，有关注器材折旧、探讨保安责任权利等等问题的。记者观察，有的公司尚能一一应答，大部分只有招架之功，有的当众答不上来只得惨笑几声草草收场。

会场上，竞标公司俨然成为受折磨的小动物，而评委这边则认为如此做法理所当然。清华大学物业管理研究所副所长季如进已被在场记者评为最厉害人物，他问的问题最多也最难回答。但他解释说，既然请他来做评委，就一定要用专业标准来要求这些专业公司，问题难一些能分清高下。同时，评委之一的业主付辉说，明年入住美林香槟小镇必定要与保安保洁朝夕相处，现在严格挑选总要好一些。

■竞标者需要专业化

由于本身就是中国第一次公开招投标选拔专业公司，参加竞标的8家公司均表示第一次参加公开招投标，缺乏经验。而评委也感到，由于对某些概念定义不同，交流存在一些障碍。

记者发现，8家公司投标总价从34万元到84万元不等。据了解，每家公司都是精心准备近1个月完成投标书、现场陈述和答辩。但评委们不能明白一家小小的保安公司会有多达26名高层管理人员，有多名拿薪水的公安干警。季如进说，公开招投标显然是迈了一大步，但各个专业公司仍然需要更加专业化，以满足市场需要，严格来说，8家公司或多或少都有欠缺。他觉得，以后物业市场的竞争肯定更加激烈，有一些公司以前没有机会参加投标，对将来竞争会受一定影响。因此今天凡是参加了，不管中与不中都是锻炼，一年下来总会有所斩获。

最后评分统计结果是,京保通泰和香建海两家保安与保洁专业公司分别成为美林香槟小镇的中标单位。

■物业管理分包降成本

开标仪式顺利结束后，季如进高度评价了这次专业服务招投标。他说，9月1日实施的《物业管理条例》明确提出，前期物业公司由开发商，建设者进行公开的招投标。业主委员会成立以后，业主大会另外主张招投标，同样也是公开的。但是对于物业公司分包，条例只说了物业公司有权利对分包的项目进行招投标。1999年，美林是在北京第一个公开招投标招聘物业公司的，这次在专业服务上又抢了一个先机。

而此次活动的主办方、嘉浩物业管理有限公司副总经理崔巍向记者透露公司今后的发展思路。和南方的发展一样，今后物业公司的工作范围将被细化，在物业公司保安、保洁、工程、绿化四大块业务中，他希望在这次保安保洁招标后，将剩下的业务全部用公开招投标方式分包给专业公司去做，以降低成本。

“以前我们公司人很多，工作内容杂乱，当时的想法是自己多做一块就多赚一块，实际上这

样做成本非常高。现在分包给专业公司，自己节省了人力和设备开支，成本自然降了下来。”他预想，今后嘉浩物业可能只有10名左右员工，除了高层管理人员和财务人员外，大部分是直接面对业主的客户服务人员。他认为这是公司服务模式专业化有意义的转型。

■专业化分包促三赢

市小区办郭彦利觉得，公开招投标的方式具有导向性，符合市场经济条件下的自由竞争、竞争择优的经营模式。同样，公开招投标的方式也是跟政策要求相吻合的。政府一直提倡的物业管理应该走向一种社会化、专业化和市场化的模式，实际上是一个三赢的做法。除了上面提到的物业公司的好处，业主享受到的是专业化的分包服务；专业公司通过竞标，一方面使自己的队伍不断完善，具备竞争力，另外也开拓了市场。

郭彦利希望通过这种公开招投标方式，能够解决一些目前物业管理存在的问题。他将物业阶段的问题大体上分四类。第一类是属于开发遗留问题后移，这跟目前存在的开发和管理一体的垄断模式有关。第二类就是属于销售环节的问题。所谓销售环节的问题就是一些销售商，在销售房产时为了增加卖点，做出一些不切合实际的承诺，造成了购房人很高的期望值，结果到入住之后发现这种承诺没有兑现，最后抓不到人，既抓不到销售商，也抓不到开发商，就只能去抓物业公司，这种矛盾也是占相当大的比重。第三类是纯粹的物业管理问题，目前反映出来的是收费不合理，多收费少服务，或者单收费不服务。最后一类是一些违规行为，比如保安打人。《条例》已经做了很明确的界定，第一要依法，第二要履约。

他认为，北京的物业管理以往都是大承包这种模式，专业化公司发展背景还是起步比较晚，从业人员的素质普遍还是偏低的。“我希望以后像这种活动所有的专业分包公司一方面要多参加，另外一方面希望能把自己的定位找准。希望以后各专业公司跟物业公司之间的配合应该逐渐默契。”