近日，国务院下发了《》，其中对控制高档商品房建设、建立健全房地产市场预警预报体系、完善个人住房贷款担保机制等房地产业热点问题，作出了相关的规定。沪上知名房地产研究专家一致认为，在最近出台的一系列有关房地产业政策、措施中，《通知》无疑是最重要的，其作为指导目前我国房地产市场发展的纲领性文件，对规范和促进目前房地产市场持续健康发展必将产生深远影响。

化解贷款措施负面效应

“《通知》的出台，就是为了化解之前银行出台的一系列文件所引起的强烈反应，避免对房地产业产生重大影响。”上海财经大学房地产研究中心主任印坤华教授对《通知》的出台有其独特的观点。印坤华说，“121文件”的初衷是为了减弱房地产市场的金融风险，维持房地产业健康、持续的发展，但是其引起的反应和对房地产市场的负面作用却是十分巨大的，其涵盖面过宽的内容和一刀切的做法使文件的实施很难具有可行性，各地没有出台实施细则就说明了这个问题。他认为，《通知》的基本精神就是明确房地产市场仍有较大发展前景，目前的房地产市场是健康有序发展的，而不是有些人所说的“泡沫即将破裂，房地产的寒冬即将来临”等等。

而一位不愿透露姓名的资深银行业专家则持相反观点，他认为，虽然“121文件”的一揽子做法在实际操作中具有一定的难度，但《通知》和“121文件”仍然是并行不悖的，甚至可以将“121文件”看作《通知》的有益补充。因为《通知》是在房地产业宏观的角度上提出了相关的规定，它在肯定了房地产行业健康发展的同时，也明确了局部地区存在的房地产过热现象，比如《通知》中也用比较严厉的口吻对个别地区高档商品房过剩现象加以阐述，提出了控制高档商品房建设的要求。而“121文件”则是在微观角度采取积极措施来降低银行贷款风险，从而保证金融安全。

高价房单价应高于万元

“首先要明确高价房不一定是高档房，而高档房则必定是高价房，由于上海的高价商品房购买者相当一部分是‘三外’人士，而且上海的高价房主要集中在市中心，高价房由其地段决定，因此，《通知》中对高档商品房的严格限制对上海不会造成较大影响。”社科院房地产业研究中心副研究员顾建发在谈到《通知》对高档商品房严格规定时认为，《通知》中要求各地根据实际情况，合理确定高档商品房标准的做法是为了防止某些地区房地产供需结构失衡，但在上海却没有担心的必要。“内环线内的房子现在单价都在七八千元左右，总不能说这都是高价房吧！”顾建发认为，根据上海目前的实际情况，高价房单价确定在1万元以上是较合理的。

顾建发说，《通知》兼顾了房屋供给的两头———即领涨的高档商品房和需求量较大的普通商品房，其对高档商品房建设的主要指导意图是控制高价房“遍地开花”，一些以本地需求为主的城市不宜建设过多的高价房，而上海的高价房是由市场上的高档需求而决定的，境外人士、民营企业家等等购房者个性化消费、高品质服务的需求等等，都决定了上海高档商品房具有的广阔市场，这些强有力的消费支撑，使上海的高价房丰富、完善了房地产市场供给结构，也就是说，上海有较多买高价房的购房者，自然就要建设高价房。目前上海对普通商品房的供应非常重视，正在建设中低价“四高”小区，这和国务院《通知》是一脉相承的。

个贷担保应倾向中低收入家庭

复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士在谈到个人住房贷款担保制度时认为，目前住房贷款主要是产权抵押给银行，银行承担了整个房地产业的风险。贷款人还不起贷款的话，银行就将房子收回拍卖就可以了。但是，如果房地产市场出现较大震荡，房子不值钱的时候，银行手里的房子就成了无法处理的不良资产，直接的结果就是银行的倒闭以及金融危机，这在国外是有前车之鉴的。银行为了降低信贷风险，只好提高贷款门槛，这又会抑制房地产消费的发展。

华伟认为，分摊过分集中在银行的房产业风险，主要办法还是要充分发挥政府的公信力，建立一个不以盈利为目的的担保机构，发挥风险准备基金的作用。可以着重为中低收入家庭提供贷款担保，这样可以释放出强劲的购买力。也可以为资质较好但流动资金不多的开发商提供前期资金担保，使其能够度过暂时性的资金短缺，从而激活整个房地产市场。